Определение стоимости зданий и сооружений доходным подходом

Пример Определение стоимости зданий и сооружений доходным подходом

Общая методология расчета

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из принципа зависимости текущей стоимости недвижимости со стоимостью всех будущих преимуществ, которые принесет данная недвижимость. Инвестор, приобретая сегодня принося­щую доход недвижимость, практически приобретает право получения будущих доходов от использования этой недвижимости. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо методом прямой капитализации, либо методом анализа дисконтированного потока дохода. В зависимости от конкретных обстоя­тельств могут быть применены один или оба метода.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам недвижимости, приносящим стабильный доход и имеющим прогнозируе­мые суммы расходов и доходов.

Метод дисконтирования наиболее применим к объектам недвижимости, имеющим нестабильные потоки расходов и доходов, варьирующиеся в разные периоды эксплуатации объекта.

Для целей данной оценки были использованы оба метода определения стоимости доходным подходом. При этом Оценщик руководствовался следующими соображениями:

1. в качестве денежного потока дохода в расчете принимаются денежные поступления от сдачи помещений в аренду (например, под размещение офисов, кафе);

2. весь последующий период эксплуатации, в течение которого будущий собственник помещения будет получать арендные платежи, Оценщик условно делит на два временных интервала. На первом этапе (ориентировочно 5 лет с момента проведения оценки) вполне вероятно ожидать нестабильные денежные поступления от эксплуатации оцениваемой недвижимости. Это связано с недостаточно благоприятной экономической обстановкой в регионе, а значит с невысоким уровнем спроса на аренду подобных помещений и нестабильной загрузкой площадей. Все это позволяет говорить о применении на данном временном этапе метода дисконтирования. В дальнейшем ожидается стабилизация потока дохода, приносимого объектом доходной недвижимости, на достаточно длительный период, что позволяет применить метод капитализации.

Для того, чтобы определить реальную рыночную арендную ставку для оцениваемого объекта и проистекающий из нее валовой доход, мы провели исследование рынка аренды торговых помещений, а также помещений общественного питания с удобствами и без удобств.

Оценщик проводя расчет данным методом исходит из предположения что на базе объекта оценки будет создано предприятие основным видом деятельности которого будет сдача в аренду данного объекта. Доход получаемый от сдачи в аренду будет являться положительным денежным потоком, а расходы предприятия в том числе и налоги будут отрицательным денежным потоком.

Мы исходим из того, что искомая ставка основыва­ется на «трой­ственно чистой аренде» – TNL (tripl net lease). Основное условие аренды типа TNL – отнесение всех эксплуата­ционных расходов на счет арендато­ра. Весь анализ проведен в твердой валюте — долларах США. Полученная окончательная стоимость недвижимости переводится в национальную валюту Украины по данным УМВБ на дату оценки (курс УМВБ 28 февраля 2001 года. – 5,4343 грн. за 1 доллар США).

Алгоритм оценки недвижимости по методу дисконтирования

Данный метод основан на предположении, что стоимость инвести­ций в некоторое предприятие зависит от будущих выгод (например, от величины денежного потока), которые извлечет из этого пред­приятия его владелец или инвестор. Затем будущие денежные потоки дисконтируются (приводятся к эквивалентной текущей стоимости) с использованием ставки дис­конта, которая соответствует требуемой инвестором ставке дохо­да.

Расчеты ожидаемой инвестором ставки дохода основываются на анализе риска инвестирования в данный актив, а также риска, связанного с получением ожидаемого будущего денежного потока.

Метод имеет следующие этапы расчета:

· Анализ валовых доходов прошлых периодов и подготовка прогноза вало­вых доходов будущих периодов.

· Анализ расходов и подготовка прогнозов расходов.

· Расчет денежного потока для каждого года.

· Выбор ставки дисконта.

· Определение текущей стоимости будущих доходов.

5.4.2 Анализ валовых доходов

Первичной целью оценки валового дохода является прогнозирование вероятных доходов, приносимых данной недвижимостью. Прогноз валового дохода является основой подхода с точки зрения дохода при установлении стоимости. В то же время этот подход предполагает наличие надежных финансовых данных по эксплуатации оцениваемого объекта в прошлые периоды и состоянию рынка. Невозможно предсказать будущее с непогрешимой точностью, однако, вполне возможно определить и проанализи­ровать прошлые и текущие тенденции.

Оценщик производил расчет в предположении, отсутствия без ограничения сроков аренды коммерческой недвижимости.

В нашем исследовании мы провели анализ дисконтированно­го дохода за пять будущих периодов с пересчетом дохода пятого года в стоимость денежного потока последующих периодов. Этот метод учитывает прогнозируемую переменную загрузку помещений, доходы и расходы, связанные с будущим владением и эксплуатацией здания, а также текущая стоимость денежного потока, который может получать собственник, начиная с 6-го года.

Для того, чтобы определить реальную рыночную арендную ставку для оцениваемого объекта и проистекающий из нее валовой доход, мы провели исследование рынка аренды подобных объектов. В качестве объектов сравнения выбирались объекты, функционально приспособленные для оказания услуг общественного питания, а также офисные и торговые площади. Мы исходим из того, что искомая ставка основыва­ется на «трой­ственно чистой аренде» — TNL (Triple net lease). Основное условие аренды типа TNL – отнесение всех эксплуата­ционных расходов на счет арендато­ра.

Предполагаемое нами вновь созданное предприятие на базе объекта оценки будет сдавать площади дифференцировано, так как часть площадей являются торговыми площадями и подсобными площадями, часть подвальным помещением. Подвальная часть на сегодня является фактически чисто техническим помещением здания и его состояние таково, что оно просто абсолютно не пригодно к эксплуатации. Единственным приемлемым вариантом сдачи в аренду это сдача существующему арендатору, как складских помещений, с учетом плохого техсостояния.

Основываясь на нашем исследовании рынка и обзоре ставок аренды объектов подобного типа в данном районе г. Ччч, можно сделать вывод, что месячная рыночная арендная ставка типа TNL для оценивае­мого объекта, после проведения в них ремонта, может составить величины представленные в таблице ниже:

Тип площадей	Площадь, М2	Ставка, грн.	Ставка, US $	Сумма, US $	Удельный вес, %
Торговые площади	139,00	16,00	2,94	4 911,03	0,82
Подсобные площади	54,30	8,00	1,47	959,24	0,16
Технический подвал	47,30	2,00	0,37	208,90	0,02
Итого	240,60			6 079,16	1,00

· Тогда с учетом удельного веса каждого элемента расчета общая величина валового годового дохода, исходя из площадей и ставки аренды, составит 6 079,16 $.

В анализе мы также учитывали факторы повышения уровня арендных ставок на 3% ежегодно действу­ющие в рассматри­ва­емый период и ведущие к общему увеличению ставок на рынке. Оценщик предположил реальные поступления от сдачи объекта в аренду в течение 12 месяцев в году.

Рассчитан­ная таким образом чистая цена объекта затем дисконтируется на текущий момент по ставке дисконта послед­него года аренды и вместе с дисконти­рованными поступлениями от аренды составляет нынешнюю стоимость объекта оценки, рассчитанную с помощью метода анализа дохода будущих периодов.

Неотъемлемой частью настоящего анализа является расчет стоимости денежного потока последующих периодов получения доходов. Для проведения такой оценки необходимо валовой доход от арендных поступ­ле­ний пятого года разделить на ставку возвратной капита­лиза­ции.

Анализ валовых расходов.

Оценщик предполагает, что это будет единственный (основной) вид доходов получаемых собственником. Основываясь на законодательных актах Украины юридическое лицо, обязано зарегистрироваться как плательщик налогов. Исходя из предположения, что покупатель – юрлицо, мы в своем расчете используем упрощенную систему налогообложения (единый налог), действующую в соответствии с Указом Президента Украины от 28.06.1999 г. № 746/99[2] по схеме «НДС+6%».

Данная система оптимальна для собственника, так как при данном виде деятельности предполагает минимальные платежи в бюджет. Для государства выбор данной система оплаты налогов также наилучший, так как единый налог является отрицательным денежным потоком, который в итоге уменьшает стоимость недвижимости.

Еще одним элементом отрицательного денежного потока можно рассматривать коэффициент поступления средств. Коэффициент поступления показывает вероятность поступления запланированных арендных платежей.

На первом этапе значение коэффициента обусловлено сложностью найти арендатора на площади, т. е. предполагается что арендные платежи по зданию поступают не с начала прогнозного периода, и в части помещений будет проводится ремонт, другими объективными обстоятельствами. В последующие периоды предполагается снижение тенденции неплатежей, нахождение финансово-устойчивого, платежеспособного арендатора.

Выбор ставок капитализации и дисконтирования

Ставка дисконтирования определяется методом «суммирования». Процентная ставка разбивается на четыре части:

Базовая процентная ставка. В качестве базовой процентной ставки нами была взята ставка в 6,02% в долларах США, полученная из анализа процентных ставок по депозитам (для юридических лиц), выплачиваемых рядом банков, оперирующих на финансовом рынке (на основе данных НБУ (http://Www. bank. gov. ua/ statist/procent/prst_2000.shtm)). Процентная ставка банка по депозитам отражает представление клиента о степени риска вложения капитала, ожидаемый уровень инфляции, норму прибыли банка и т. д. Основными критериями, при анализе банковских ставок, являются ожидаемый уровень инфляции и степень риска размещения денежных средств на депозитах в различных банках. Чем больше срок, на который клиенты депонируют деньги в банк, тем выше для клиента риск понести потери от инфляции при возврате вклада и выше вероятность того, что банк обанкротится. Поэтому для привлечения капитала клиентов на более длительный срок банки вынуждены предлагать более высокие проценты по вкладам. Исходя из всего вышесказанного, процент по вкладам, который клиент получает, вложив деньги на минимально возможный срок, можно принять за базовую безрисковую процентную ставку (базовую процентную ставку с минимальным риском).

На момент оценки в качестве базовой ставки возможно принять ставку в 6,4 % (ниже в таблице приведены динамика изменения процентных ставок по депозитам коммерческих банков представленная НБУ на приведенном сайте). Оценщик в расчете методом дисконтирования рассматривает чистый денежный поток на посленалоговой основе, а это значит, что безрисковая ставка должна быть уменьшена на сумму налога, которую предприятие заплатит от дохода получаемого от размещения средств на депозите в коммерческом банке (налог ан прибыль для юридического лица). Если наше предприятие действует по схеме единого налога, то оно не является плательщиком налога на прибыль, но уплачивает 6% от суммы валового дохода, т. е. процентов по депозиту.

Період	Усього	В національній валюті	В іноземній валюті
	Кредити	Депозити	Кредити	Депозити	Кредити	Депозити
Січень	44.4	17.8	56.2	21.4	19.6	9.6
Лютий	41.0	14.1	49.4	16.7	21.2	8.4
Березень	35.7	11.1	42.5	13.7	21.2	6.9
Квітень	35.0	10.0	41.9	12.3	19.8	5.9
Травень	29.8	9.4	39.8	11.9	13.0	5.2
Червень	31.7	9.5	39.7	11.6	17.1	5.9
Липень	31.5	9.5	39.0	11.3	16.1	5.2
Серпень	30.0	8.6	35.6	10.1	16.3	5.4
Вересень	32.5	14.5	39.7	17.9	16.7	4.7
Жовтень	31.6	14.0	39.0	17.6	14.9	5.2
Листопад	31.4	13.8	39.7	17.5	14.7	5.4
Грудень	31.2	14.6	39.5	17.3	14.6	5.2
За рік						6,4

Поправка на дополнительный риск – 5 %. Все инвестиции, альтернативные вложению капитала с минимальным риском в банк на минимальный срок, имеют более высокую степень риска, которая сильно варьирует в зависимости от вида и формы капиталовложения. Величина риска вложения капитала в недвижимость определяется политической стабильностью в обществе, напряженностью социальных отношений (криминогенностью) в данном регионе, а также вероятностью проявления природных катаклизмов.

Поправка на низкую ликвидность – 2 %. Особенно актуальна для тех регионов, где затруднено или вовсе отсутствует (как на рынке недвижимости Украины) получение ипотечного кредита, а так же при отсутствии активного рынка купли-продажи объектов недвижимости такого класса. Поправка так же отражает затраты инвестора при продаже недвижимости, которая может потребовать значительных времени и усилий.

Поправка на инвестиционный менеджмент –4 %. Особенно актуальна в условиях переходного периода в экономике, который характеризуется высоким уровнем инфляции, нестабильностью политической и экономической ситуации, сложностями хозяйствования (в частности из-за трудно прогнозируемого поведения бизнес – партнеров). В этом случае инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации за усилия, связанные с выбором типа и условий ведения бизнеса, а также постоянным анализом и контролем общей ситуации на рынке и различных рыночных тенденций.

После проведенного выше анализа составляющих ставки дисконтирования Оценщик пришел к выводу, что на дату оценки ставка дисконтирования составляет 17,02 %.

Ставку капитализации для стабильных денежных потоков, возможно, определить по следующей формуле:

, где

Ставка капитализации;

Ставка дисконтирования (определенная по методике, описанной выше);

Составляющая ставки капитализации, учитывающая в прогнозе будущих денежных потоков, изменение в % (рост или уменьшение) размера денежного потока в каждом последующем расчетном периоде по отношению к предыдущему;

Ожидаемый Уровень изменения дохода. Оценщик ожидает ежегодный прирост валового дохода на уровне 3 % год, как фактор инфляции расчетной денежной единицы – доллара США (среднее изменение индекса потребительских цен – инфляция в США – 3,25 % в год за период 1926 – 1993 год включительно[3]).

Ставка капитализации. Основываясь на вышеизложенном анализе, Оценщик пришел к выводу, что величина ставки капитализации составит 14,02 %.

Расчет стоимости методом дисконтирования

Определение потоков доходов
Годы	Годовой валовой доход (без НДС), $ US.	Величина расходов на ремонт $ US.	Коэффициент поступления	Единый налог (6%), $ US.	ЧОД, долл. США:
1й	6 079,16	0	1	364,75	5 714
2й	6 261,53	0	1	375,69	5 886
3й	6 449,38	0	1	386,96	6 062
4й	6 642,86	0	1	398,57	6 244
5й	6 842,15	0	1	410,53	6 432
Определение текущей стоимости потоков дохода
Годы	Ставка Дисконта	Текущая стоимость единицы	Ожидаемый денежный поток, $US	Текущая стоимость, $US
1й	17,02	0,854555	5 714	4 883
2й	17,02	0,730264	5 886	4 298
3й	17,02	0,62405	6 062	3 783
4й	17,02	0,533285	6 244	3 330
5й	17,02	0,455722	6 432	2 931
Текущая стоимость денежных поступлений за пять лет:	19 225
Оценка постоянного денежного потока методом капитализации.
Величина постоянного денежного потока начиная с 6-го года:	6 625
Принятая ставка возвратной капитализации:	14,02
Стоимость денежного потока начиная с 6-го года:	47 254
Текущая стоимость единицы при ставке дисконта 17,02 %:	0,455722
Текущая стоимость денежного потока начиная с 6-го года:	21 535
Сведение результатов
Окончательная стоимость объекта оцен­ки, равная текущей стоимости денежных поступлений за пять лет плюс текущая стоимость постоянного денежного потока начиная с 6-го года ($ США):	40 760
Курс $ США (грн./$ США ) по данным УМВБ на дату оценки:	5,4343
Стоимость объекта в националь­ной валюте Украины на дату оценки (без НДС), (грн.):	221 502

Тип площадей	Площадь, М2	Удельный вес, %	Стоимость, 1м2 грн.	Стоимость, 1м2 US $.
Торговые площади	139,00	0,82	1 306,70	240,45
Подсобные площади	54,30	0,16	652,68	120,10
Технический подвал	47,30	0,02	93,66	17,23