ПРИМЕР Определение стоимости затратным подходом
Последовательность расчета
При определении стоимости зданий с точки зрения затратного подхода оценщик использовал два метода:
- метод количественного анализа; метод единичных показателей.
1. При определении стоимости здания Методом количественного анализа экспертная стоимость определялась по формуле:
, где:
Первоначальная балансовая стоимость здания в ценах 1984 г.:
, где
Балансовая стоимость объекта на момент оценки;
7,5 — коэффициент индексации основных средств на 01.04.1996 г.;
44 — коэффициент индексации основных средств на 01.01.1995 г.:
37,6 — коэффициент индексации основных средств на 01.08.1993 г.:
16 — коэффициент индексации основных средств на 01.05.1992 г.;
Индекс для определения базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 г., по отношению к стоимости СМР в ценах 1984 г.;
Индекс увеличения договорной стоимости СМР (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 года, учитывающий местные рыночные условия осуществления строительства, сложившийся по состоянию на момент оценки;
Коэффициент годности здания.
2. При определении стоимости помещений Методом единичных показателей, экспертная стоимость определялась по формуле:
, где:
Единичная стоимость м3 или м2 здания взята из соответствующей таблицы СУПВС;
Величина оцениваемого объекта (м3 – строительный объем).
индекс изменения к сметной стоимости СМР в ценах 1969 г.;
индекс для определения базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 г., по отношению к стоимости СМР в ценах 1984 г.
Индекс увеличения договорной стоимости СМР (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 года, учитывающий местные рыночные условия осуществления строительства, сложившийся по состоянию на момент оценки;
коэффициент годности здания.
Определение величин физического износа объекта оценки
Величины физического износа отдельных конструктивных элементов встроенных помещений определяются в соответствии с признаками физического износа (с учетом их количества и удельного веса поврежденных участков в общей площади конструктивного элемента) согласно «Правил оценки физического износа жилых зданий» КДП-2041-12 Украина 226-93, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству № 52 от 2 июля 1993 года.
Величина физического износа здания определяется по формуле:
, где:
Величина физического износа здания, %;
Величина физического износа отдельного конструктивного элемента, %;
Удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания.
коэффициент годности здания определяется по формуле:
Определение общего коэффициента удорожания СМР.
При определении коэффициента перехода от цен, действующих в 1984 г. к ценам на момент оценки оценщик рассмотрел два коэффициента:
- информационные материалы Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины и «Порядка определения стоимости строительства, осуществляемого на территории Украины» (ДБH IV-16-98 ч. II);
- коэффициент перехода согласно данным ГлавУКСа при Министерстве Архитектуры и строительства АРК
При выборе окончательного варианта коэффициента удорожания СМР на момент оценки по сравнению с ценами 1984 г. Оценщик руководствовался следующими соображениями:
- коэффициент по первому варианту представляется Оценщику заниженным по причине большого разброса и последующего усреднения коэффициента рынка по различным регионам и различным отраслям Украины;
- данные местных строительных организаций вызывают наибольшее доверие у Оценщика, по причине авторитетности организации, предоставившей их, а так же хорошей возможности их проверки.
Резюме:
Оценщик отдает предпочтение коэффициенту, полученному по второму варианту расчета, посчитав данные местных строительных организаций наиболее заслуживающими доверия.
Коэффициент перехода согласно данным ГлавУКСа который на момент оценки равен:
1,108 х 4,960 = 5,611 раза, где:
1,108 — индекс для определения базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997г. по отношению к стоимости СМР в ценах 1984 г.
4,960 — индекс увеличения договорной стоимости СМР (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 года, учитывающий местные рыночные условия осуществления строительства, сложившийся по состоянию на 01.01.2001 г. Контактный телефон для справок ПСУ ГлавУКСа — 29 — 22 – 20.
1,021 — индекс инфляции за период январь – март 2001 г. по данным Госкомстата.
Соответственно без учета НДС он будет составлять:
5,611 х 0,83333 = 4,67581
При определении коэффициента перехода от цен, действующих в 1969 г. к ценам на 1984 оценщик руководствовался Приложением № 1 «Индексы изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей.» к постановлению № 94 Госстроя СССР от 11 мая 1983 года. Коэффициент взят из раздела «Торговля», графа «Предприятия розничной торговли». Коэффициент равен – 1,18. И Приложением № 2 «Территориальные коэффициенты к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей. учитывающие особенности изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ …». Индекс взят из раздела Коэффициент равен – 1,03. Тогда, коэффициента перехода от цен, действующих в 1969 г. к ценам на 1984 будет равен:
1,18 Х 1,03 = 1,2154
Оценка физического износа
Физический износ отдельных конструктивных элементов объекта оценки был определен с соответствии с проведенным визуальным осмотром и обнаруженными во время осмотра признаками физического износа отдельных конструктивных элементов и их удельным весом в стоимости помещений согласно таблице № 23 б сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов № 4.
Ниже приводится описание выявленных, при визуальном осмотре, дефектов здания и отделки помещения.
Используемые справочники |
||||
Сборник |
СУПВС № 4 |
|||
Определение физического износа |
||||
Элементы здания |
Признаки износа (табл. ПОФИ КПД-2041-12) |
Удельный |
Физический |
Износ |
Фундаменты |
Мелкие трещины в цоколе под окнами первого этажа |
0,04 |
20 |
0,80 |
Стены |
Выветривание раствора из швов, отдельные трещины в штукатурки |
0,22 |
20 |
4,40 |
Перегородки |
Трещины на поверхности, трещины в местах примыкания смежных конструкций |
0,05 |
30 |
1,50 |
Перекрытия |
Усадочные трещины в штукатурном слое |
0,11 |
30 |
3,30 |
Крыша |
Не герметичность фальцев, отдельные выбоины, просветы, повреждения настенных желобов |
0,05 |
30 |
1,50 |
Полы |
Стертость материала в местах ходьбы и около дверей, отсутствие отдельных плиток в подсобных помещениях |
0,10 |
30 |
3,00 |
Лестницы |
Выбоины и отбитые места в отдельных ступенях |
0,04 |
30 |
1,20 |
Окна и двери |
Мелкие трещины в местах примыкания коробок к стенам, либо трещины в створках, замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, мелкие повреждения отливов, часть приборов отсутствует; мелкие поверхностные трещины в местах примыкания коробок к стенам, стертость дверных полотен (58, 59) |
0,12 |
20 |
2,40 |
Отделка |
Красочный слой местами и потемнел, загрязнился |
0,182 |
30 |
5,46 |
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства |
Ослабление сальниковых набивок и прокладок запорной аппаратуры, частичное повреждение окраски труб, Повреждение эмалированных покрытий ослабление мест присоединения |
0,065 |
20 |
1,30 |
Прочие |
— |
0,022 |
10 |
0,22 |
ВСЕГО |
1,00 |
25,08 |
||
Физический износ |
25 |
|||
Коэффициент пригодности |
0,75 |
Примечание: процент физического износа помещений был определен по результатам визуального осмотра здания и подвала. Физический износ отдельных конструктивных элементов был определен исходя из наличия «качественных» и «количественных» признаков износа, выявленных при визуальном осмотре.
Оценщик допускает, что при инженерных методах определения технического состояния строительных конструкций могут быть обнаружены такие их дефекты, которые будут свидетельствовать о значительно больших значениях физического износа.
Но такое обследование могут проводить только специализированные организации, располагающие соответствующими приборами и получившие в государственных органах лицензию на право проведения таких работ. Оценщик к таким организациям не относится.
Расчет стоимости методом единичных показателей.
При определении стоимости методом оценки по единичным показателям Оценщику необходимо определить стоимость строительства 1 м2 или 1 м3 оцениваемого здания. Для этого, на основании существующей технической литературы по строительству, Оценщик выбирает здание-аналог (здание с аналогичными конструктивными и функциональными решениями) и на основании этого определяет все необходимые для оценки стоимостные показатели.
В качестве справочной литературы нами применяется серия Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений Государственного Комитета Совета министров СССР по делам строительства. Для оцениваемого нами помещения (литера Г) использовался Сборник № 4 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов, изданный в 1972 году. Для определения единичного показателя м3 была использована таблица № 23 б.
Ниже в таблицах приводится корректировка показателей здания-аналога по сборнику в соответствии с показателями оцениваемого здания и рекомендациями, приведенными в главе “Общие указания” в сборнике.
Наименование |
Ед. изм. |
Операция |
Показатель |
Сборник УПВС № |
4 |
||
Таблица № |
14 б |
||
Восстановительная стоимость на 01.01.1969 г. |
26,10 |
||
Учет отсутствия следующих видов благоустройства. |
|||
Мусоропровод |
% |
(-) |
0 |
Газ |
% |
(-) |
0 |
Центральное отопление |
% |
(-) |
2 |
Горячее водоснабжение |
% |
(-) |
1,5 |
Канализация |
% |
(-) |
0 |
Электроосвещение |
% |
(-) |
0 |
Радио |
% |
(-) |
0 |
Телефон |
% |
(-) |
0 |
Телевидение |
% |
(-) |
0 |
Лифты |
% |
(-) |
0 |
Учет климатического района, местных строительных материалов и прочего. |
|||
Коэф. Учета климат. района |
(Х) |
0,94 |
|
Коэф. Учета материала стен |
(Х) |
0,96 |
|
Учет использования подвала |
(Х) |
1,00 |
|
Учёт сейсмического района |
(Х) |
1,04 |
|
Принятая восстановительная стоимость |
(=) |
Метод единичных показателей. |
||
Используемые нормативные документы |
||
Сборник УПВС |
№ 4 |
|
Таблица |
№ 23 б |
|
Группа капитальности |
I |
|
Восстановительная стоимость 1 м3 объема здания (руб.): |
(=) |
23,64 |
Строительный объем оцениваемого здания, (м3 ): |
(х) |
920,7 |
Стоимость оцениваемого здания в ценах 1969 года (руб.): |
(=) |
21 765 |
Коэффициент перехода к ценам 1984 г. |
(х) |
1,2154 |
Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб.: |
(=) |
26 453,18 |
Коэффициент перехода к ценам 1997 года: |
(х) |
1,108 |
Коэффициент перехода к ценам, на момент оценки: |
(х) |
4,960 |
Общий коэффициент перехода от цен 1997 года к ценам, на момент оценки с учетом НДС: |
(х) |
5,611 |
Исключение НДС из общего коэффициента перехода от цен 1997 года к ценам, на момент оценки: |
(х) |
0,83333 |
Общий коэффициент перехода от цен 1997 года к ценам, на момент оценки с без учета НДС: |
(=) |
4,67581 |
Восстановительная стоимость в ценах на момент оценки (грн.): |
(=) |
123 690 |
Коэффициент годности: |
(х) |
0,75 |
Экспертная стоимость помещений, (грн.): |
(=) |
Определение стоимости методом количественного анализа.
В соответствии с представленным Оценщику Фондом коммунального имущества Ялтинского горисполкома «Сводным актом инвентаризации имущества», первоначальная балансовая стоимость с учетом всех проведенных индексаций на 19 марта 2001 года помещения, составляет 59 563,4 гривен.[1]
Ниже приведена таблица расчета стоимости методом Количественного анализа.
Метод количественного анализа |
||
Балансовая стоимость объекта оценки, в ценах на момент оценки, гривни: |
(=) |
59 563,4 |
Коэффициенты индексации основных средств на: · 01.04.1996 г.: |
(/) |
7,5 |
· 17.01.1995 г.: |
(/) |
44 |
· 01.08.1993 г.: |
(/) |
37,6 |
· 01.01.1992 г.: |
(/) |
15 |
Первоначальная балансовая стоимость помещения в ценах 1969 года: |
(=) |
32 003 |
Коэффициент перехода к ценам, действующим с 1984 года: |
(х) |
1,2154 |
Индекс для определения базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 года: |
(х) |
1,108 |
Индекс увеличения договорной стоимости СМР по отношению к базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 года, учитывающий местные рыночные условия осуществления строительства, сложившийся по состоянию момент оценки: |
(х) |
4,960 |
Исключение из индекс удорожания СМР НДС: |
(x) |
0,83333 |
Восстановительная стоимость объекта в ценах, действующих на момент оценки без НДС (грн.): |
(=) |
178 135 |
Коэффициент годности: |
(х) |
0,75 |
Экспертная стоимость здания: |
(=) |
133 601 |