Определение стоимости затратным подходом

ПРИМЕР Определение стоимости затратным подходом

Последовательность расчета

При определении стоимости зданий с точки зрения затратного подхода оценщик использовал два метода:

метод количественного анализа; метод единичных показателей.

1. При определении стоимости здания Методом количественного анализа экспертная стоимость определялась по формуле:

, где:

Первоначальная балансовая стоимость здания в ценах 1984 г.:

, где

Балансовая стоимость объекта на момент оценки;

7,5 — коэффициент индексации основных средств на 01.04.1996 г.;

44 — коэффициент индексации основных средств на 01.01.1995 г.:

37,6 — коэффициент индексации основных средств на 01.08.1993 г.:

16 — коэффициент индексации основных средств на 01.05.1992 г.;

Индекс для определения базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 г., по отношению к стоимости СМР в ценах 1984 г.;

Индекс увеличения договорной стоимости СМР (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 года, учитывающий местные рыночные условия осуществле­ния строительства, сложившийся по состоянию на момент оценки;

Коэффициент годности здания.

2. При определении стоимости помещений Методом единичных показателей, экспертная стоимость определялась по формуле:

, где:

Единичная стоимость м3 или м2 здания взята из соответствующей таблицы СУПВС;

Величина оцениваемого объекта (м3 – строительный объем).

индекс изменения к сметной стоимости СМР в ценах 1969 г.;

индекс для определения базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 г., по отношению к стоимости СМР в ценах 1984 г.

Индекс увеличения договорной стоимости СМР (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 года, учитывающий местные рыночные условия осуществле­ния строительства, сложившийся по состоянию на момент оценки;

коэффициент годности здания.

Определение величин физического износа объекта оценки

Величины физического износа отдельных конструктивных элементов встроенных помещений определяются в соответствии с признаками физического износа (с учетом их количества и удельного веса поврежденных участков в общей площади конструктивного элемента) согласно «Правил оценки физического износа жилых зданий» КДП-2041-12 Украина 226-93, утвержден­ных приказом Государствен­но­го комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству № 52 от 2 июля 1993 года.

Величина физического износа здания определяется по формуле:

, где:

Величина физического износа здания, %;

Величина физического износа отдельного конструктивного элемента, %;

Удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания.

коэффициент годности здания определяется по формуле:

Определение общего коэффициента удорожания СМР.

При определении коэффициента перехода от цен, действующих в 1984 г. к ценам на момент оценки оценщик рассмотрел два коэффициента:

информационные материалы Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины и «Порядка определения стоимости строительства, осуществляемого на территории Украины» (ДБH IV-16-98 ч. II);

коэффициент перехода согласно данным ГлавУКСа при Министерстве Архитектуры и строительства АРК

При выборе окончательного варианта коэффициента удорожания СМР на момент оценки по сравнению с ценами 1984 г. Оценщик руководствовался следующими соображениями:

коэффициент по первому варианту представляется Оценщику заниженным по причине большого разброса и последующего усреднения коэффициента рынка по различным регионам и различным отраслям Украины;

данные местных строительных организаций вызывают наибольшее доверие у Оценщика, по причине авторитетности организации, предоставившей их, а так же хорошей возможности их проверки.

Резюме:

Оценщик отдает предпочтение коэффициенту, полученному по второму варианту расчета, посчитав данные местных строительных организаций наиболее заслуживающими доверия.

Коэффициент перехода согласно данным ГлавУКСа который на момент оценки равен:

1,108 х 4,960 = 5,611 раза, где:

1,108 — индекс для определения базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997г. по отношению к стоимости СМР в ценах 1984 г.

4,960 — индекс увеличения договорной стоимости СМР (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 года, учитывающий местные рыночные условия осуществле­ния строительства, сложившийся по состоянию на 01.01.2001 г. Контактный телефон для справок ПСУ ГлавУКСа — 29 — 22 – 20.

1,021 — индекс инфляции за период январь – март 2001 г. по данным Госкомстата.

Соответственно без учета НДС он будет составлять:

5,611 х 0,83333 = 4,67581

При определении коэффициента перехода от цен, действующих в 1969 г. к ценам на 1984 оценщик руководствовался Приложением № 1 «Индексы изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей.» к постановлению № 94 Госстроя СССР от 11 мая 1983 года. Коэффициент взят из раздела «Торговля», графа «Предприятия розничной торговли». Коэффициент равен – 1,18. И Приложением № 2 «Территориальные коэффициенты к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей. учитывающие особенности изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ …». Индекс взят из раздела Коэффициент равен – 1,03. Тогда, коэффициента перехода от цен, действующих в 1969 г. к ценам на 1984 будет равен:

1,18 Х 1,03 = 1,2154

 Оценка физического износа

Физический износ отдельных конструктивных элементов объекта оценки был определен с соответствии с проведенным визуальным осмотром и обнаруженными во время осмотра признаками физического износа отдельных конструктивных элементов и их удельным весом в стоимости помещений согласно таблице № 23 б сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов № 4.

Ниже приводится описание выявленных, при визуальном осмотре, дефектов здания и отделки помещения.

Используемые справочники
Сборник № таблицы Группа капитальности	СУПВС № 4 23,б I
Определение физического износа
Элементы зда­ния	Признаки износа (табл. ПОФИ КПД-2041-12)	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ Кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	Мелкие трещины в цоколе под окнами первого этажа	0,04	20	0,80
Стены	Выветривание раствора из швов, отдельные трещины в штукатурки	0,22	20	4,40
Перегородки	Трещины на поверхности, трещины в местах примыкания смежных конструкций	0,05	30	1,50
Перекрытия	Усадочные трещины в штукатурном слое	0,11	30	3,30
Крыша	Не герметичность фальцев, отдельные выбоины, просветы, повреждения настенных желобов	0,05	30	1,50
Полы	Стертость материала в местах ходьбы и около дверей, отсутствие отдельных плиток в подсобных помещениях	0,10	30	3,00
Лестницы	Выбоины и отбитые места в отдельных ступенях	0,04	30	1,20
Окна и двери	Мелкие трещины в местах примыкания коробок к стенам, либо трещины в створках, замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, мелкие повреждения отливов, часть приборов отсутствует; мелкие поверхностные трещины в местах примыкания коробок к стенам, стертость дверных полотен (58, 59)	0,12	20	2,40
Отделка	Красочный слой местами и потемнел, загрязнился	0,182	30	5,46
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электри­ческие устройства	Ослабление сальниковых набивок и прокладок запорной аппаратуры, частичное повреждение окраски труб, Повреждение эмалированных покрытий ослабление мест присоединения	0,065	20	1,30
Прочие	—	0,022	10	0,22
ВСЕГО		1,00		25,08
Физический износ	25
Коэффициент пригодности	0,75

Примечание: процент физического износа помещений был определен по результатам визуального осмотра здания и подвала. Физический износ отдельных конструктивных элементов был определен исходя из наличия «качественных» и «количественных» признаков износа, выявленных при визуальном осмотре.

Оценщик допускает, что при инженерных методах определения технического состояния строительных конструкций могут быть обнаружены такие их дефекты, которые будут свидетельствовать о значительно больших значениях физического износа.

Но такое обследование могут проводить только специализированные организации, располагающие соответствующими приборами и получившие в государственных органах лицензию на право проведения таких работ. Оценщик к таким организациям не относится.

 Расчет стоимости методом единичных показателей.

При определении стоимости методом оценки по единичным показателям Оценщику необходимо определить стоимость строительства 1 м2 или 1 м3 оцениваемого здания. Для этого, на основании существующей технической литературы по строительству, Оценщик выбирает здание-аналог (здание с аналогичными конструктивными и функциональными решениями) и на основании этого определяет все необходимые для оценки стоимостные показатели.

В качестве справочной литературы нами применяется серия Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений Государственного Комитета Совета министров СССР по делам строительства. Для оцениваемого нами помещения (литера Г) использовался Сборник № 4 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов, изданный в 1972 году. Для определения единичного показателя м3 была использована таблица № 23 б.

Ниже в таблицах приводится корректировка показателей здания-аналога по сборнику в соответствии с показателями оцениваемого здания и рекомендациями, приведенными в главе “Общие указания” в сборнике.

Наименование	Ед. изм.	Операция	Показатель
Сборник УПВС №			4
Таблица №			14 б
Восстановительная стоимость на 01.01.1969 г.			26,10
Учет отсутствия следующих видов благоустройства.
Мусоропровод	%	(-)	0
Газ	%	(-)	0
Центральное отопление	%	(-)	2
Горячее водоснабжение	%	(-)	1,5
Канализация	%	(-)	0
Электроосвещение	%	(-)	0
Радио	%	(-)	0
Телефон	%	(-)	0
Телевидение	%	(-)	0
Лифты	%	(-)	0
Учет климатического района, местных строительных материалов и прочего.
Коэф. Учета климат. района		(Х)	0,94
Коэф. Учета материала стен		(Х)	0,96
Учет использования подвала		(Х)	1,00
Учёт сейсмического района		(Х)	1,04
Принятая восстановительная стоимость		(=)	23,64

Метод единичных показателей.
Используемые нормативные документы
Сборник УПВС	№ 4
Таблица	№ 23 б
Группа капитальности	I
Восстановительная стоимость 1 м3 объема здания (руб.):	(=)	23,64
Строительный объем оцениваемого здания, (м3 ):	(х)	920,7
Сто­и­мость оцениваемого здания в ценах 1969 года (руб.):	(=)	21 765
Коэффициент перехода к ценам 1984 г.	(х)	1,2154
Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб.:	(=)	26 453,18
Коэффициент перехода к ценам 1997 года:	(х)	1,108
Коэффициент перехода к ценам, на момент оценки:	(х)	4,960
Общий коэффициент перехода от цен 1997 года к ценам, на момент оценки с учетом НДС:	(х)	5,611
Исключение НДС из общего коэффициента перехода от цен 1997 года к ценам, на момент оценки:	(х)	0,83333
Общий коэффициент перехода от цен 1997 года к ценам, на момент оценки с без учета НДС:	(=)	4,67581
Восстановительная стоимость в ценах на момент оценки (грн.):	(=)	123 690
Коэффициент годности:	(х)	0,75
Экспертная стоимость помещений, (грн.):	(=)	92 768

 Определение стоимости методом количественного анализа.

В соответствии с представленным Оценщику Фондом коммунального имущества Ялтинского горисполкома «Сводным актом инвентаризации имущества», первоначальная балансовая стоимость с учетом всех проведенных индексаций на 19 марта 2001 года помещения, составляет 59 563,4 гривен.[1]

Ниже приведена таблица расчета стоимости методом Количественного анализа.

Метод количественного анализа
Балансовая стоимость объекта оценки, в ценах на момент оценки, гривни:	(=)	59 563,4
Коэффициенты индексации основных средств на: ·  01.04.1996 г.:	(/)	7,5
·  17.01.1995 г.:	(/)	44
·  01.08.1993 г.:	(/)	37,6
·  01.01.1992 г.:	(/)	15
Первоначальная балансовая стоимость помещения в ценах 1969 года:	(=)	32 003
Коэффициент перехода к ценам, действующим с 1984 года:	(х)	1,2154
Индекс для определения базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 года:	(х)	1,108
Индекс увеличения договорной стоимости СМР по отношению к базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 года, учитывающий местные рыночные условия осуществле­ния строительства, сложившийся по состоянию момент оценки:	(х)	4,960
Исключение из индекс удорожания СМР НДС:	(x)	0,83333
Восстановительная стоимость объекта в це­нах, действую­щих на момент оцен­ки без НДС (грн.):	(=)	178 135
Коэффициент годности:	(х)	0,75
Экспертная стоимость здания:	(=)	133 601