Пример приведения к текущей стоимости затрат арендатора

ПРИВЕДЕНИЕ К ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ ЗАТРАТ АРЕНДАТОРА

Согласно п. 78 («Методика оцінки вартості майна під час приватизації». Утверждённая постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. N 1554).

У разі коли договором оренди, укладеним з дотриманням вимог законодавства, та іншими актами законодавства передбачено компенсацію орендарю у процесі приватизації орендованого майна (будівель, у тому числі приміщень, споруд) невід’ємних поліпшень, здійснених за час оренди за рахунок власних коштів орендаря, та за наявності відповідної письмової згоди орендодавця, державний орган приватизації вимагає від орендаря подання:

Письмової згоди орендодавця на здійснення орендарем таких поліпшень;Відповідної проектно-кошторисної документації;Актів приймання-передачі виконаних будівельних робіт;Копій платіжних документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані будівельні роботи та придбані матеріали;У разі потреби — аудиторського висновку про джерела фінансування виконаних робіт.

Під час проведення експертної оцінки експерт аналізує вищезазначені матеріали з метою розрахунку суми невід’ємних поліпшень відповідно до вимог пункту 4 цієї Методики у їх Фактичних цінах, за вирахуванням податку на додану вартість, для визначення інвестиційної вартості орендованого майна, що приватизується шляхом викупу. Початкова ціна такого майна, що приватизується шляхом продажу на аукціоні чи за конкурсом, визначається експертом як його ринкова вартість, відповідно до технічного стану на дату оцінки. При цьому окремо у звіті про експертну оцінку відображається сума невід’ємних поліпшень відповідно до вимог пункту 4 цієї Методики у їх фактичних цінах, за вирахуванням податку на додану вартість.

Порядок компенсації орендарям вартості поліпшень орендованого майна під час його продажу на аукціоні або за конкурсом визначається Фондом державного майна[4].

Для проведения оценки были представленные следующие документы:

В приложениях к отчёту приведены утверждённые Арендодателем проектные документы. Приведённые в документах объёмы работ в физическом измерении соответствуют проектным[6], применённые расценки на момент составления являлись действующими.

В ходе проведения оценки затрат арендатора, мы руководствовались сметными документами, исполнительными актами закрытия работ, документами УЖКХ Ялтинского горисполкома, финансовыми документами арендатора. Оценщик не проводили технических и финансовых проверок данных документов на их подлинность и достоверность, полагая, что представленные документация верна, а финансовые документы подлинные.

Кроме того, Оценщик не проводил технических экспертиз выполненных работ, так как подобные экспертизы могут проводить только специализированные организации, располагающие соответствующими приборами и получившие в государственных органах лицензию на право проведения таких работ. Оценщик к таким организациям не относится.

При проверке правильности составления смет на ремонт по капитальному ремонту помещений ООО «Кентавр-50» по ул. Шевченко, 3, Оценщик пришел к следующим выводам:

нарушений «Порядка определения стоимости строительства, осуществляемого на территории Украины” (ДБН IV-16-97), как в части выбора базы расчета (база необходимых начислений), так и в части применения рыночного коэффициент не обнаружил; нарушений «Порядка определения стоимости строительства, осуществляемого на территории Украины” (ДБН IV-16-97?, как в части отчетности и составления необходимых форм; коэффициенты удорожания при приведении сметной стоимости в соответствие с рыночными условиями, отвечают действующему законодательству в области строительства. представленные документы можно использовать в качестве первичных данных для проведения расчета затрат Арендатора.

Расчет затрат на ремонт по капитальному ремонту помещений по ул. Шевченко, 3, проведен двумя вариантами. Первый вариант расчета производится по исполнительной строительной документации. Второй вариант расчета базируется на представленных арендатором финансовых документа. Оба расчета представлены в таблицах ниже.

Вариант № 1.

Согласно проведенному Оценщиком первому варианту расчета, по представленным актам выполненных работ, стоимость неотделимых улучшений[7] (выполненных объемов работ по капитальному ремонту помещений по ул. Шевченко, 3) стоимость работ по помещению, по мнению Оценщика составляет, с учетом НДС 217 460 гривень. Без учета НДС стоимость работ по помещению, по мнению Оценщика составляет 181 217 гривень.

Согласно проведенному Оценщиком второму варианту расчета, по представленным финансовым документам, стоимость материалов и работ по капитальному ремонту помещений по ул. Шевченко, 3, по мнению Оценщика составляет, с учетом НДС 223 954,1 гривень. Без учета НДС стоимость работ по помещению, по мнению Оценщика составляет 186 628 гривень.