Экономика
Литература

ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 4.50 (1 Голос)

 ДЕФІНІЦІЇ

2.1. Оцінка та Оцінювачі

1.  Об’єкт оцінки – це майно та майнові права (комплекс майнових прав та обмежень), які підлягають оцінці. Оцінювачі завжди повинні визначати комплекс прав та обмеження на права, які підлягають оцінці.

2.  База оцінки – вид вартості, в суті якого реалізується мета і методи оцінки.

3.  Підходи до оцінки – загальні способи визначення вартості. При оцінці підходи можуть застосовуватися в комплексі.

4.  Методи оцінки – послідовності оціночних процедур, шляхом виконання яких реалізуються підходи до оцінки.

5.  Оціночні процедури – дії (етапи), виконання яких в певній послідовності становить зміст методів оцінки. Окремі оціночні процедури, що передують вибору підходів до оцінки або полягають в інтерпретації отриманих результатів не становлять складових частин жодного з методів оцінки.

6.  Принципи оцінки – основні соціально-економічні чинники, що покладені в основу визначення вартості.

7.  Дата оцінки – дата, станом на яку визначається вартість об’єкта оцінки.

8.  ОцінювачГромадянин України, іноземці, особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали свідоцтво Оцінювача відповідно до вимог Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”.

9.  Зовнішній оцінювач – оцінювач, що працює в складі суб’єкта оціночної діяльності – суб’єкта господарювання та виконує незалежну оцінку у відповідності до вимог Закону України “Про оцінку майна та професійну оціночну діяльність.

10.  Внутрішній оцінювачОцінювач, що виконує оцінку або рецензування майна, що належить суб’єкту оціночної діяльності, на якому він працює або він працює для суб’єкта оціночної діяльності, який цю оцінку використовує для прийняття юридично значущих рішень.

11.  Незалежний оцінювачОцінювач, який не має конфлікту інтересів стосовно майна, яке підлягає оцінці, або стосовно правовідносин із замовником оцінки.

2.2. Майно

12.  Майно:

–  матеріальні об’єкти у фізичній формі;

–  матеріальні, нематеріальні та фінансові об’єкти, обтяжені комплексом прав.

Майно уособлює приватні права власника, які дають право власнику на особливі вигоди в тому, чим він володіє.

13.  Майнові права - Комплекс прав на матеріальні та нематеріальні об’єкти, відмінні від права власності, в тому числі права, які є складовими частинами права власності (право володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів, тощо) та права вимоги.

Майно може бути обтяженим тільки частиною прав або комбінацією декількох прав. До майнових прав, окрім вищезазначених, відносять також права здачі в оренду, сервітуту, зайняття, заповіту, перепродажу, викупу, внеску до статного фонду, суборенди, дарування, вибору використання чи не використання всіх перерахованих вище прав. Окремі права можуть бути відділені від повного пакета прав і передані, здані в оренду чи обмежені державою у відповідності до законодавства.

Для цілей оцінки розрізняють наступні види майна:

–  матеріальне;

–  нематеріальне;

–  цілісний майновий комплекс (бізнес);

–  фінансові інтереси.

14.  Матеріальне майно – це майно, яке існує фізично. До нього відносяться:

–  нерухоме майно (нерухомість);

–  рухоме майно;

–  особисте майно.

15.  Нерухоме майно (нерухомість) це:

–  земельна ділянка вільна від забудови або земельна ділянка та поліпшення на ній, зроблені людиною. Це фізична, матеріальна "річ", яку можна побачити та якої можна торкнутися, що розглядається в сукупності з усіма поліпшеннями на її поверхні, а також над нею або під нею;

–  земельна ділянка вільна від забудови або земельна ділянка та поліпшення на ній, обтяжена правами – правом власності та іншими майновими правами.

Право власності на нерухомість включає в себе усі права, інтереси і привілеї, пов'язані з власністю на нерухоме майно.

Права власності на нерухомість передбачають наявність Титулу власності.

16.  Рухоме майно включає в себе матеріальні об'єкти, що постійно не з'єднанні з нерухомістю і характеризується можливістю бути переміщеними без завдання шкоди цьому майну. До рухомого майна відносяться машини, обладнання, транспортні засоби і т. п., та матеріальні оборотні активи.

17.  Особисте майноЦе майно, що належить фізичній особі і включає речі особистого використання.

18.  Нематеріальне майно (нематеріальні активи) – це майно, яке не має фізичної форми, має корисність для власника та дозволяє отримувати вигоди від володіння таким майном.

19.  Майно, що вичерпується – земельні ділянки з корисними копалинами, звалища відходів, землі під поховання та подібні до них активи, що мають певний визначений термін корисного використання для їх поточного використання, на протязі якого вони експлуатуються таким чином, що вартість землі поступово зменшується до моменту, коли земля вже не може використовуватися за початковим призначенням і її вартість становить залишкову вартість, за умови найбільш ефективного використання.

20.  Цілісний майновий комплекс (бізнес) – сукупність активів або сукупність активів та зобов’язань об’єкту, що забезпечує господарську діяльність об’єкту оцінки. На базі цілісного майнового комплексу може бути створене діюче (ділове) підприємство, яке на дату оцінки здійснює господарську діяльність. При цьому, активи цілісного майнового комплексу можуть бути передані діючому підприємству у власність або у користування або на інших передбачених законом умовах.

21.  Фінансові інтереси – це права на володіння часткою у бізнесі або права на отримання грошової компенсації від іншої особи (права вимоги). До фінансових інтересів відносяться також грошові кошти, кредиторська та дебіторська заборгованість, паї, акції, деривативи та інші цінні папери та їх похідні.

22.  Знос (знецінення) - втрата майном вартості порівняно до вартості нового аналогічного майна внаслідок фізичного, функціонального старіння або руйнування. Знос класифікується за причинами його виникнення на:

–  фізичний знос – знос, що зумовлений частковим повним фізичним руйнуванням елементів або конструкцій фізичних об’єктів;

–  функціональний знос – знос, що пов’язаний з невідповідністю функціональних характеристик майна ринковим вимогам для даного типу майна.

–  економічний знос (економічне знецінення) – знос, який пов’язаний із зміною ринкових умов господарювання

Фізичний знос класифікується за можливостями його усунення на:

–  знос, що може бути усунутий шляхом ремонту;

–  знос, що не може бути усунутий.

2.3. Активи

23.  Активи – економічні ресурси у формі сукупних майнових цінностей підприємства суб’єкта, що використовуються у господарській діяльності з метою отримання прибутку та від яких у майбутньому є підстави чекати певний економічний прибуток. Активи, що знаходяться у власності, можуть бути матеріальними, нематеріальними і інвестиційними. Актив визнається у балансі як актив тільки тоді, коли він може мати майбутні економічні вигоди та може бути оціненим. Майбутні економічні вигоди втілені у активі можуть проявитись для підприємства різними шляхами: через його використання безпосередньо або разом з якимось активом для виробництва товарів або послуг, через його продаж або обмін на інший актив, для взаємозаліку зобов’язань або через розподіл серед власників. Оцінювачі оцінюють права власності або інші майнові права щодо активів, а не самі активи – матеріальні або нематеріальні.

24.  Поточні (оборотні) активи – сукупність майнових цінностей підприємства, що обслуговують поточних господарський процес і повністю використовуються на протязі одного операційного (виробничо-комерційного) циклу. Ці активи не призначені для використання на постійній основі в діяльності підприємства.

25.  Довгострокові активи – сукупність майнових цінностей підприємства, що багаторазово використовується у процесі господарської діяльності і переносить використану вартість частинами на виготовлену продукцію. Ці активи призначені для використання на постійній основі в діяльності підприємства. Вони включають земельну ділянку і споруди, виробничі засоби і устаткування, нематеріальні активи та Інші довгострокові активи. Необоротні активи відрізняються від більшості оборотних активів тим, що вони вимагають більш тривалого періоду для того, щоб за допомогою маркетингу отримати для слаболіквідного активу ціну, що відбиває їх ринкову вартість.

26.  Інші довгострокові активи - Це сукупність майнових цінностей, що не призначені для багаторазового використання в основній діяльності підприємства, але такі, що знаходяться в довгостроковому володінні, наприклад, довгострокові інвестиції, довгострокова дебіторська заборгованість, гудвіл, відстрочені витрати, патенти, фірмові знаки і інші аналогічні активи.

Термін Амортизаційні нарахування означає нарахування для відшкодування початкових витрат на придбання активів у собівартості продукції в контексті історичної вартості. Термін знос відрізняється від бухгалтерського поняття і повинен застосовуватись в економічному контексті в оцінці за методом Залишкової Вартості Заміщення як акумульований знос, що означає будь-яку втрату вартості відносно витрат на придбання нового активу (активів). Такі втрати можуть відноситися до фізичного зносу, функціонального (морального) старіння та економічного (зовнішнього) знецінення. Акумульований знос є функцією ринкових відносин на відміну від амортизаційних нарахувань, які залежать передусім від конкретного способу бухгалтерського розрахунку амортизації і не обов'язково відображають стан ринку.

27.  Спеціалізовані активи являють собою активи, які як правило, майже ніколи не продаються окремо від підприємства, частиною якого вони є. Такі активи також можуть називатися обмеженими або неринковими активами, в залежності від міри їх спеціалізації в плані архітектурного рішення, конфігурації або застосування. В тих випадках, коли ринкової інформації для безпосереднього порівняльного аналізу оцінювачам не вистачає або зовсім немає, процес оцінки активів вимагатиме відбір відповідних ринкових даних та обґрунтування висновку з оцінки. При розгляді спеціалізованих активів може бути застосований будь-який з методів оцінки. При застосуванні методу залишкової вартості заміщення (ЗВЗ) оцінювач, виходячи з ринкової інформації, повинен визначити вартість земельної ділянки, витрати і акумульований знос і пояснити свій вибір бази для оцінки вартості, а також пояснити неринковий характер вартості, що оцінювалась.

28.  Чисті активи – загальна сума ринкової вартості активів за вирахуванням позикових коштів та поточних зобов’язань.

2.4. Ціна, витрати, ринок і вартість

29.  Ціна – сума грошей, яку просять, пропонують або платять за товар або послугу. Вона є історичним фактом, незалежно від того, чи була вона розголошена чи залишилася конфіденційною. Через фінансові міркування, мотиви сторін або особливі інтереси покупця або продавця ціна, сплачена за товари або послуги, може не відповідати вартості, що приписується цьому товару або послугам іншими людьми.

30.  Стартова цінаПочаткова ціна публічних торгах, аукціонах або конкурсах, яка є найбільш прийнятною для продавця з точки зору досягнення найбільшої ціни в результаті проведення торгів.

31.  Витрати - це ціна, сплачена за товари, роботи, послуги, або сума, необхідна для виробництва товарів, виконання робіт, надання послуг. Коли товари вироблені, робити виконані, послуги надані, витрати стають історичним фактом. Ціна, сплачена покупцем за товари, роботи, послуги стає для нього витратами.

32.  Ринок є системою, в якій товари і послуги переходять від продавців до покупців за допомогою цінового механізму. Поняття ринку включає здатність товарів та послуг переходити з рук в руки без зайвих обмежень у їх діяльності. Кожна із зацікавлених сторін діє відповідно до співвідношення попиту і пропозиції і інших ціноутворюючих факторів, а також в міру своїх можливостей і компетенції, розуміння відносної корисності конкретних товарів та послуг, а також з урахуванням своїх індивідуальних потреб і бажань. Ринок може бути місцевим, національним або міжнародним.

33.  Вартість – виражений в грошових одиницях суспільно визнаний еквівалент. Залежно від контексту визначення еквіваленту вартість об’єкта може бути різною. Для визначення вартості з урахуванням контексту існують спеціальні економічні категорії ринкова вартість, інвестиційна вартість, страхова вартість, тощо.

Вартість є економічним поняттям відносно ціни, яка може бути найбільш прийнятною для покупців і продавців товарів або послуг, що виставлені на продаж. Економічне поняття вартості виражає ринковий погляд на вигоди, що їх отримує покупець товару або послуги на певну дату оцінки.

Оцінювач повинен визначити тип вартості, а також його відповідність конкретному завданню, що стоїть перед оцінювачем. Зміни у визначенні типу вартості можуть мати суттєвий вплив на вартість, що приписується конкретним активам.

Термін "вартість", повинен обов’язково вживатися з прикметниковим сполученням, що конкретизує, яка саме вартість мається на увазі. У випадку, коли прикметник відсутній, завжди розуміють ринкову вартість.

34.  Ринкова вартість – ймовірна величина, виражена у грошовій сумі, на яку майно було б обмінене на дату оцінки внаслідок комерційної угоди між непов’язаними особами – добровільним покупцем і добровільним продавцем після адекватного маркетингу за умови, що кожна з сторін діяла б зі знанням справи, розсудливо і без примусу.

Кожний елемент визначення Ринкової вартості має свої понятійні рамки:

34.1.   "Ймовірна величина, рівна грошовій сумі..." відноситься до ціни, вираженої в грошовому еквіваленті (як правило у місцевій валюті), що могла бути сплачена за майно під час ринкової комерційної угоди. Ринкова вартість є теоретичною величиною, що вимірюється як найімовірніша ціна, яка може бути обґрунтовано отримана на ринку на дату оцінки, яка здійснена відповідно до визначення ринкової вартості. Це сама висока обґрунтована ціна, яку може отримати продавець і сама вигідна обґрунтована ціна, яку погодиться сплатити покупець. Цей розрахунок повністю виключає ціни, завищені або занижені за рахунок особливих умов або обставин угоди, таких як нетипова форма взаєморозрахунків, продаж майна з наступним отриманням його в оренду, спеціальні компенсації і знижки, які надаються будь-ким, пов'язаним з угодою, або при наявності будь-якого з елементів, спеціальної вартості (за визначенням, наведеним в Нормативі 2 цього Стандарту).

34.2.   "... Передбачається перехід майна..." підкреслює той факт, що вартість активів є величиною, отриманою в процесі розрахунку, тобто ціною, яку передбачають, а не заздалегідь встановлюють або фактичною ціною продажу. Це - ціна, за якою на дату оцінки відповідно до ринкових очікувань повинна була б відбутися трансакція, що відповідає всім іншим компонентам визначення ринкової вартості.

34.3.   “…угод між незалежними (непов’язаними) сторонами” – угода, що укладається між сторонами, які не мають особливих стосунків (наприклад, материнська та дочірня компанія, спільне коло засновників, власник майна та його орендар), які могли б обумовити укладення такої угоди за ціною, що є нехарактерною для даного ринку чи за завищеною ціною, через вплив елементу спеціальної вартості.

34.4.   "... На дату оцінки..." виражає прив'язку величини ринкової вартості в часі до конкретної дати. Оскільки ринок і ринкові умови можуть змінитися, обчислене значення вартості для іншої дати може бути невірним або непідходящим. Результат оцінки відбиває дійсний стан ринку та певні умови саме на дату оцінки, а не на минулу або майбутню дату. До того ж визначення передбачає, що майно переходить з рук в руки одночасно з завершенням угоди купівлі-продажу без будь-яких варіацій в ціні, які за інших умов можуть мати місце в трансакціях на основі ринкової вартості.

34.5.   "... Між добровільним покупцем..." означає того, у кого є мотиви купити, а не того, хто примушений це зробити. Такий покупець не має надмірного бажання і не готовий платити будь-яку ціну. Цей покупець також здійснює купівлю відповідно до реалій існуючого ринку і тих сподівань, що з ним пов'язані, а не уявного або гіпотетичного ринку, існування якого не має прояву або який не очікується. Такий покупець не стане платити ціну вище за ту, що вимагає ринок. Нинішній власник активів також входить до числа тих, хто складає цей "ринок". Оцінювач не повинен робити нереалістичних припущень відносно умов па ринку або сподіватися на рівень ринкової вартості вищий, ніж може бути обґрунтовано отриманий.

34.6.   "... І добровільним продавцем ..." означає такого продавця, який не має надмірного бажання або не примушений продати, такого, хто не готовий продати за будь-яку ціну, та не такого, хто буде очікувати на ціну, що не є розумною для існуючого ринку. Добровільний продавець зацікавлений продати активи на відкритому ринку після адекватного маркетингу, незалежно від того, якою виявиться ціна. Фактичний стан реального власника активів не враховується, оскільки "добровільний продавець" є гіпотетичним власником.

34.7.   "... Внаслідок комерційної угоди ..." означає, що між сторонами немає ніяких особливих, специфічних взаємовідносин (як наприклад, між материнською і дочірньою компанією або між домовласником та орендарем), які можуть відбитися на ціні, що стане нетиповою, завищеною для існуючого ринку через присутність елементу спеціальної вартості. Трансакція на базі ринкової вартості повинна мати місце між незалежними сторонами, які діють самостійно.

34.8.   "...після адекватного маркетингу..." означає, що активи повинні бути виставлені на ринку в найкращій спосіб для забезпечення відчуження цих активів за найкращою легко досяжною ціною, яку можна отримати відповідно до визначення ринкової вартості. Тривалість експозиції може бути різною залежно від ринкових умов, але в будь-якому разі вона повинна бути достатньою для того, щоб привернути увагу необхідної кількості потенційних покупців. Експозиція передує даті оцінки.

34.9.   "... Кожна з сторін діяла зі знанням справи, розсудливо..." означає, що і добровільний покупець, і добровільний продавець у розумних межах інформовані про природу і характеристики активів, їх фактичне та потенціальне використання, а також про стан ринку на дату оцінки. Вважається, що кожний з них, володіючи цією інформацією, діє в своїх власних інтересах, розсудливо, і намагається отримати найкращу з точки зору своєї позиції в трансакції ціну. Розсудливість розуміється в значенні прагнення до вигоди на момент оцінки, а не в майбутньому. В умовах ринку, де ціни змінюються, розсудливий покупець або продавець діє відповідно до тієї інформації про стан ринку, що є для нього доступною в цей час.

34.10.   "... І без примусу" робить акцент на тій обставині, що кожна з сторін зацікавлена в здійсненні угоди, але жодна з них ніким і нічим до цього не примушується і не підштовхується.

35.  Вартість заміщення – це вартість заміни на майно, яке має аналогічну корисність та споживчі якості з урахуванням відсутності невиправданих затримок на заміщення. Цей термін також вживається при розрахунках витрат. Оцінка витрат на майно може базуватися або на оцінці вартості відтворення або вартості заміщення.

36.  Вартість відтворення – витрати на створення точної копії існуючої будівлі з використанням того ж проекту і аналогічних будівельних матеріалів. Вартість заміщення передбачає будівництво нерухомості аналогічної корисності за проектом та з матеріалів, що вживаються ринком на даний час.

37.  Від’ємна вартістьКатегорія, що відбиває потенційні наслідки юриди­чної, та, як наслідок, фінансової відповідальності користувача чи власника майна. Від’ємна вартість виникає у випадку, коли об’єкти майна внаслідок фізичних, юридичних, фінансових чи контрактних зобов’язань, генерують реальні чи гіпотетичні від’ємні грошові потоки чи потребують значних витрат на їх відновлення. Таке майно є зобов’язанням або від’ємною вартістю.

38.  Спеціальна вартість (зазвичай спеціальна вартість нерухомості) є фактично сумою ринкової вартості та надбавки до неї, що формується завдяки наявності нетипової мотивації чи особливої зацікавленості в угоді потенційного покупця.

2.5. Інші важливі дефініції

39.  Капіталізація – переведення доходу у вартість.

40.  Дисконтування – переведення майбутньої вартості грошового потоку в її поточну вартість.

41.  Ставка капіталізації – дільник (як правило у формі відсотка), що використовується для переведення очікуваного доходу у вартість.

42.  Ставка дисконту – норма прибутку, яка використовується для переведення грошових сум, що очікуються (будуть сплачені або отримані) в майбутньому, в їх поточну вартість.

43.  Інвестований капітал – сума власного та позикового капіталу ділового підприємства.

44.  Чистий прибуток – прибуток після вирахування податків та всіх платежів, що сплачуються за рахунок прибутку.


ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ - 4.0 out of 5 based on 1 vote