06 | 12 | 2016
Экономика
Литература

Загальні принципи оцінки

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 4.50 (1 Голос)

1.  Оцінка майна та майнових прав має здійснюватися на підставі дотримання таких основних принципів:

–  принципу корисності;

–  принципу попиту і пропозиції;

–  принципу заміщення;

–  принципу очікування;

–  принципу доданої продуктивності;

–  принципу внеску (граничної продуктивності);

–  принципу відповідності;

–  принципу найбільш ефективного використання.

2.  Загальним для всіх цих принципів є їх явний або неявний вилив на міру корисності і продуктивності майна. Корисність об'єкта нерухомості відображає сумарну дію всіх ринкових чинників, що впливають на вартість нерухомості.

3.  Принцип корисності ґрунтується на тому факті, що майно має вартість тільки у випадках, якщо воно корисне потенційному власнику (користувачу) і необхідне йому для реалізації певної економічної функції. Під корисністю розуміється здатність майна задовольняти потреби користувача в даному місці його розташування, протягом даного періоду часу та за даних соціально-економічних умов. Ринкова вартість майна є відтворенням його Корисності з точки зору ринку, а не чисто фізичного стану.

Вартість нерухомості залежить від того, як використовується майно та від того, як воно буде купуватися на ринку за звичайних умов. Для врахування принципу корисності необхідно:

–  розрізняти корисність нерухомості, яка розглядається окремо, від її корисності як складової групи;

–  відрізняти корисність майна для конкретного користувача від корисності майна для типового користувача, який не має іншої мотивації, окрім отримання прибутку від використання цього майна і не має можливості отримання додаткового прибутку на відміну від конкретного інвестора, який отримує додатковий прибуток від особливих умов використання майна;

–  брати до уваги ті випадки, коли окремі об'єкти нерухомості стають тимчасово зайвими, або якимось іншим чином виводяться з виробництва, використовуються під альтернативну функцію або просто не використовуються протягом певного терміну;

–  оцінювати можливу тривалість політичної або економічної нестабільності та іх вплив на зміни в корисності: чи то в плані продуктивності, чи то в плані ефективності, вплив тимчасових зупинок або закриття підприємств на вартість активів, вплив перспектив тривалого припинення діяльності на постійне зниження вартості; активи, що оцінюються, повинні розглядатися в контексті всіх внутрішніх і зовнішніх факторів, що впливають на їх функціонування;

–  оцінювати витрати на поліпшення майна, виходячи з принципу корисності внеску цих витрат на збільшення ринкової вартості майна, яке оцінюється, в залежності від того, наскільки ринок вважає ці витрати корисними.

4.  Принцип попиту і пропозиції полягає в тому, що вартість об'єкта визначається взаємодією між пропозицією (кількістю об'єктів, що пропонуються за визначеними цінами) та попитом (кількістю об'єктів, що можуть бути придбаними на ринку за визначеними цінами). Відповідно до принципу попиту та пропозиції, оцінка майна повинна враховувати дію таких факторів як:

–  коливання цін на майно у часі, що є результатом дії економічних і соціальних факторів загального та конкретного характеру.

–  фактори макроекономічного характеру, які можуть викликати загальні зміни цін і, як наслідок, зміну у купівельній спроможності грошей.

–  окремих конкретних факторів, які можуть призвести до змін в співвідношенні попиту і пропозиції, що може суттєво відбитися на цінах.

5.  Принцип заміщення полягає в тому, що покупець, який діє розсудливо та компетентно на відкритому та конкурентному ринку, не сплатить за майно суму більшу мінімальної ціни об'єктів аналогічної корисності, що продаються на ринку.

6.  Принцип очікування передбачає, що вартість майна визначається розміром чистого доходу від володіння (комерційного використання) ним, включаючи чистий дохід від його можливого перепродажу та іншими вигодами.

7.  Принцип доданої продуктивності полягає в тому, що продуктивність (дохід) земельної ділянки визначається як частка у складі доходів об'єкта нерухомого майна (господарської діяльності), розміщення якого найбільш ефективно в її межах.

8.  Принцип передбачення – вартість дорівнює поточній ціні майбутніх вигод; процедура капіталізації доходу дисконтує майбутній дохід до поточної вартості.

9.  Принцип факторів виробництва полягає у тому, що всяка продукція є результатом використання чотирьох факторів: праці, управління, капіталу та землі; оплата цих факторів здійснюється в переліченому вище порядку, тобто вартість землі та поліпшень сплачується всім залишком (метод залишку для землі), що залишається після сплати всіх операційних витрат, пов’язаних з нерухомістю.

10.  Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає, що вартість кожного окремого з чотирьох факторів виробництва пропорційна його внеску у загальний дохід; вартість окремого складового компоненту об'єкта вимірюється як його внесок у вартість цього об'єкта як цілого або як сума, на яку вартість об'єкта зменшиться у разі відсутності такого компонента. Поліпшення земельної ділянки визначаються як різниця між загальною ринковою вартістю нерухомості і вартістю власне земельної ділянки.

11.  Принцип відповідності визначає, що вартість об'єкта залежить від відповідності всіх його складових потребам ринкового середовища.

12.  Принцип найбільш ефективного використання полягає в тому, що ринкова вартість майна визначається його найбільш ефективним використанням. При цьому, під найбільш ефективним використанням розуміється розумно виправдане найбільш ймовірне використання майна, що є фізично можливим, належним чином обґрунтованим, юридично дозволеним та фінансово доцільним, в результаті якого вартість майна буде максимальною у порівнянні з вартістю, яка виходить з інших можливих варіантів його використання.

Ринкова вартість земельної ділянки ґрунтується на понятті найбільш ефективного використання, яке відбиває корисність і постійний характер землі в контексті ринкових відносин.

Якщо нерухомість оцінюється як комбінація землі та поліпшень, то ринкова вартість визначається з оглядом на найбільш ефективне використання землі разом з поліпшеннями.

Для врахування принципу найбільш ефективного використання необхідно проаналізувати варіанти можливого використання ділянки землі як незабудованої, так і с поліпшеннями. Після того, як в результаті аналізу встановлюються декілька можливих обґрунтованих варіантів використання, це використання необхідно перевірити в фінансовому плані. Той варіант, внаслідок якого нерухомість отримує максимальну вартість, повинно прийняти як найбільш ефективне використання.

Застосовуючи поняття і визначення ринкової вартості та аналізуючи в процесі оцінки ринкову інформацію та інші аргументи, оцінювач коректує важливість та корисність вартостей активів, що розглядаються в фінансовій документації. Чим менш доступною є ринкова інформація і чим менша можливість її застосування, тим більше професійної компетентності, досвіду, інтуїції та обережного застосування стандартів вимагає від оцінювача процес оцінки


Загальні принципи оцінки - 4.0 out of 5 based on 1 vote