Экономика
Литература

Бази оцінки

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 4.75 (2 Голоса)

1.  Бази оцінки поділяються на Ринкову базу і неринкові бази. Вибір бази оцінки залежить від:

–  мети оцінки (умов реалізації або використання майна, що оцінюється);

–  типу майна, що оцінюється;

–  наявності ринкових даних.

2.  Вибір Ринкової бази оцінки залежить від того, в якій мірі наведені вище фактори відповідають вимогам Ринкової вартості. У разі, якщо порушується хоча б одне з вимог ринкової вартості в умовах реалізації (використання) майна або з точки зору типу майна або наявності ринкових даних, то така вартість не є вартістю, що визначена на основі Ринкової бази оцінки. Обґрунтування вибору бази оцінки завжди повинно бути наведеним в звіті про оцінку.

Норматив 1. Ринкова вартість як база оцінки

3.  Метою цього Нормативу є розкриття поняття ринкової вартості та наведення загальних критеріїв, пов'язаних з цим поняттям, їх застосуванням щодо майна в тих випадках, коли завдання та функції оцінки вимагають визначення Ринкової Вартості, а умови реалізації (використання) майна та наявність ринкових даних дозволяють цю вартість визначити.

Область застосування

4.  Цей Норматив застосовується до Ринкової Вартості майна та пов'язаних з нею понять. При цьому, майно повинно розглядатись як об'єкт для продажу на відкритому ринку, а не як частина діючого підприємства або для будь-якої іншої мети. Дефініція Ринкової Вартості та пов’язаних з нею понять наведені у розділі 2 цього Стандарту. Даний розділ наводить критерії оцінки на базі Ринкової Вартості, основні вимоги до такої оцінки та вимоги до викладення фактичного матеріалу.

5.  Концепція вартості стосується ціни, за яку найвірогідніше покупець і продавець обміняються товаром, наявним для продажу. Вартість встановлює гіпотетичну або уявну ціну, на яку згодяться покупець і продавець за товар або послугу. Тобто, вартість – це не факт, а підрахунок найбільш вірогідної ціни, яка буде сплачена за наявний продукт або послугу у заданий час.

Основні критерії оцінки на базі Ринкової Вартості

6.  Оцінки майна, які базуються на ринковій вартості припускають, що функціонування ринку не обмежене неринковими факторами.

7.  Використання Ринкової Вартості як бази оцінки вимагає, щоб метою оцінки була трансакція майна, яка відповідає таким критеріям:

–  продаж майна здійснюється між непов’язаними сторонами;

–  покупець має бажання купити майно за найнижчою ціною, а продавець має бажання продати майно за найвищою;

–  відсутні додаткові умови, що супроводжують угоду про купівлю-продаж;

–  у продавця є можливість провести належний маркетинг та вивчити попит і пропозицію на майно, яке підлягає продажу; продавець може прийняти рішення про відмову від реалізації в ситуації, коли кон’юнктура на дане майно не є прийнятною або дочекатись до моменту, коли вартість (попит) на майно буде максимальним;

–  продавець та покупець мають можливість надати та отримати всю інформацію про майно, що підлягає продажу, мають можливість отримувати та використовувати ринкову інформацію, мають можливість діяти помірковано та без примусу.

8.  Ринкова вартість завжди оцінюється на дату, що передує оцінці. Дата оцінки не може відстояти від дати виконання звіту про оцінку на час, що перевищує період розумного маркетингу для того типу майна, що оцінюється. При виконанні оцінки майна, реалізація якого не відповідає критеріям, зазначеним в цьому пункті, використовуються неринкові бази оцінки.

9.  Ринкова Вартість існує об’єктивно і не залежить від того, відбулась чи ні фактична трансакція на дату оцінки. Ринкова вартість є уособленням мінової вартості, або тієї грошової суми, яку можна отримати за об'єкт, якщо він буде виставлений на продаж на відкритому ринку на дату оцінки при умові дотримання вимог, вказаних у визначенні ринкової вартості. Поняття ринкової вартості також означає, що для проведення трансакції на базі ринкової вартості, майно належним чином виставляється на вільному ринку протягом достатнього часу і з відповідною рекламою. Експозиція повинна мати місце до настання дати, коли оцінка вступає в силу.

10.  Як ринкові, так і неринкові бази оцінки, використовують ринкові дані. При цьому, для ринкової бази оцінки використовують дані про трансакції, що повністю відповідають вимогам Ринкової Вартості або ринкові дані про альтернативні інвестиції. Неринкові бази використовують ринкові дані в частині, в якій ринкові критерії відповідають типу вартості, що оцінюється. Неринкові бази використовують ринкові дані про трансакції, яким притаманні обмеження, характерні для трансакцій з аналогічними обмеженнями.

11.  Оцінці Ринкової Вартості передує оцінка найбільш ефективного використання. Це використання може співпадати з існуючим на момент оцінки, або бути якимсь іншим. Для визначення найбільш ефективного використання оцінювач збирає ринкову інформацію про альтернативні можливості використання майна і самостійно на основі ринкових даних прогнозує альтернативні види діяльності, враховуючи всі необхідні витрати для зміни профілю діяльності.

12.  Ринкова вартість визначається за допомогою методів і процедур оцінки, що відбивають характер майна та умови, за яких дане майно може бути реалізованим найкращим чином па відкритому ринку.

13.  Найбільш поширеними методами оцінки ринкової вартості є метод порівняння продажів, метод капіталізованого доходу, або дисконтування грошового потоку, та витратний метод. Усі методи та процедури розрахунку ринкової вартості повинні спиратись на ринкові дані: метод порівняння продажів та інші методи ринкового порівняння повинні спиратися на ринкові спостереження за цінами, по яких продано аналогічні об’єкти; будівельні витрати та знос повинні визначатися виходячи з аналізу ринкової оцінки витрат на дату оцінки та акумульованого зносу; методи капіталізації доходу та дисконтування грошового потоку повинні базуватися на ринкових значеннях грошового потоку та норми доходу.

14.  Для кожної оцінки ринкової вартості оцінювач повинен розглянути всі методи і визначити, які з них є найбільш придатним з точки зору наявності ринкової інформації, рівню розвиненості ринку майна, що оцінюється. Оцінювач повинен докласти всіх зусиль для застосування більше, ніж одного метода оцінки, якщо таке застосування буде методологічно виправданим.

15.  На бідних та згасаючих ринках може бути, а може й не бути значної кількості "добровільних продавців". Якщо трансакції включають в себе елементи фінансового (або іншого) тиску або умови, які зменшують або повністю виключають реальну добровільність деяких власників продавати своє майно, то оцінювач повинен брати до уваги всі наявні фактори і надавати вагу тільки тим конкретним трансакціям, які, за його думкою, належним чином відбивають стан ринку. Оцінювач повинен визначити, в якій мірі такі операції задовольняють критеріям, що містяться у визначенні ринкової вартості, і яку вагу потрібно надавати таким даним.

16.  Ринок необоротних активів, як правило, відрізняється від ринків акцій, облігацій і інших оборотних активів. Необоротні активи, як правило, унікальні. Вони продаються на ринку не так часто, і їх ринок, як правило, є менш формалізованим і більш неефективним. Крім того, необоротні активи менш ліквідні. Враховуючи, що такі активи не є поширеним предметом купівлі-продажу на загальнодоступній біржі, ринкова вартість необоротних активів вимагає істотного періоду часу для належного маркетингу та переговорів.

17.  У виняткових випадках ринкова вартість може виражатися від'ємною величиною. Такі ситуації включають в себе деяке орендоване майно, спеціалізовані об'єкти нерухомості, застарілі об'єкти нерухомості, сума витрат на знос яких перевищує вартість земельної ділянки; деякі екологічно небезпечні об'єкти, забруднені території і інші. Від’ємна вартість є економічним поняттям і не може бути оцінена чисельно.

Вимоги до викладу фактичного матеріалу при використанні Ринкової Вартості як бази оцінки

18.  Процес оцінки вимагає від оцінювача проведення адекватного та релевантного пошуку, компетентного аналізу, а також викладення поінформованих та обґрунтованих суджень. При цьому, оцінювачі не повинні приймати всі дані на віру, а мають ретельно розглядати всі пов'язані з ринком докази, тенденції, трансакції, що підлягають порівнянню, та іншу інформацію. У тих випадках, коли ринкові дані обмежені або практично відсутні зовсім, оцінювач повинен адекватно пояснити ситуацію і вказати, чи вплинула нестача інформації на оцінку вартості, і якщо так, то в якій мірі. Всі оцінки якоюсь мірою залежать від суджень оцінювача, але звіт повинен містити роз'яснення щодо того, чи спирався оцінювач у визначенні ринкової вартості на ринкові дані, чи його оцінка базувалася в більшій мірі на судженнях самого оцінювача, що пояснюється характером конкретного майна і нестачею порівняльної ринкової інформації.

19.  Звіти про оцінку повинні містити конкретне посилання на визначення ринкової вартості, що наводиться в цьому стандарті, і посилання на те, яким чином майно (нерухомість) розглядалось в плані його корисності або найбільш ефективного використання (або найбільш вірогідного використання), а також формулювання всіх істотних передумов та припущень.

20.  При розрахунку ринкової вартості оцінювач повинен чітко ідентифікувати ефективну дату оцінки (дату, відносно якої визначається оцінка вартості), мету і функцію оцінки, а також інші істотні критерії для забезпечення адекватного розуміння результатів, суджень і висновків оцінювача.

21.  В тих ситуаціях, коли нормальний перебіг операцій на ринку тимчасово порушений або припинений внаслідок економічних, політичних, соціальних або інших зовнішніх причин, ринкова вартість активів може виявитися такою, що її майже неможливо встановити на дату оцінки, особливо якщо ринок суттєво реагує на такі порушення або затримки. В таких випадках оцінювач зобов'язаний послатися на ці особливі умови в роз'ясненнях, що додаються до звіту про оцінку. До того ж, оцінювач може висловити свою думку щодо ринкової вартості, засновану на попередньому рівні цін або на припущенні, що ринок відновлює свою діяльність, при цьому враховуються втрата вартості, пов'язана з часом, необхідним для повернення ринку до нормального функціонування. При цьому важливо повністю описати всі розглянуті обставини та критерії, що використані під час оцінки, та базу припущень, на яких ґрунтувалася оцінка.

Зв'язок зі стандартами бухгалтерського обліку

22.  Дефініція Ринкова вартість не є синонімом терміну Справедлива вартістЬ. Справедлива вартість визначається для відображення вартості активів у фінансовій звітності підприємства і є неринковою базою оцінки. Якщо активи мають ринкову вартість, то їх справедлива вартість дорівнює ринковій. Якщо активи не мають ринкової вартості але мають певну корисність для бізнесу, у якому вони задіяні, то можливе використання такої бази оцінки як Залишкова Вартість Заміщення (ЗВЗ).

23.  Бухгалтерське поняття справедливої вартості стосується трансакцій, які відбуваються в нестандартних умовах; при обставинах, відмінних від нормального процесу перерозподілу активів в умовах відкритого ринку. Ці обставини включають можливість здійснення термінових трансакцій, коли одна з сторін знаходиться в скрутному становищі, а також інші випадки, не передбачені у визначенні поняття ринкової вартості.

24.  Термін Справедлива вартість також використовується стосовно юридичних дій при визначенні компромісної вартості в суперечках між сторонами, обставини яких можуть не відповідати визначенню ринкової вартості.

25.  Звіт про оцінку Справедливої вартості повинен включати в себе адекватне пояснення терміну справедлива та ринкова вартість, як його розуміє оцінювач, а також опису припущень, умов та обставин, на основі яких проводилася оцінка.

26.  Спеціалізовані активи і активи з обмеженою здатністю до продажу через їх місце розташування рідко чи зовсім ніколи не переходять з рук в руки на відкритому ринку, за винятком тих випадків, коли вони продаються як частина бізнесу або підприємства, невід'ємною частиною якої вони є, що інакше називається бізнесом, розташованим на даній нерухомості. Якщо найімовірніше використання такої нерухомості нерозривно пов'язане з бізнесом, який на ній розташований, то процес розрахунку вартості такої нерухомості не базується на ринкових даних і вимагає визначення вартості всього підприємства та подальшого розподілу цієї величини по його складових компонентах.

4.2. Норматив 2. Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості

27.  Мета цього Нормативу:

–  визначити та роз'яснити ситуації, в яких використовуються бази вартості, відмінні від ринкової вартості, та встановити стандарти їх застосування;

–  показати їх відмінність від ринкової вартості.

–  Неринкові бази оцінки застосовуються тоді, коли:

–  умови реалізації (використання) майна відмінні від типових ринкових умов;

–  відсутні необхідні дані для визначення ринкової вартості;

–  порушується хоча б одне з умов Ринкової вартості.

28.  Вибір належної бази оцінки необхідно обґрунтувати виходячи з мети оцінки, умов реалізації (використання) майна, наявності відповідної ринкової інформації і т. і. Обґрунтування вибору бази оцінки повинно бути наведеним у звіті про оцінку.

Область застосування

29.  Цей Норматив відноситься до баз оцінки, відмінних від ринкової вартості.

30.  Оцінка, що базується на неринковій основі, застосовує методи, які у першу чергу розглядають економічну корисність або функції активу, а не те, що його можна купити і продати, а також вплив нетипових ринкових умов використання або продажу активу.

Види вартості та випадки оцінки, відмінні від ринкової

31.  Майно може оцінюватися відповідно до бази оцінки, відмінної від ринкової вартості, або може переходити з рук в руки за ціною, що не відбиває ринкову вартість згідно наведеному у Нормативі 1 визначенню Ринкової Вартості. Такі альтернативні бази вартості можуть відображати або неринковий аспект корисності об'єкта, або нетипові та неринкові умови продажу або відсутність ринкової інформації, необхідної для визначення Ринкової Вартості. До таких ситуацій відносяться вартість діючого підприємства, спеціальна вартість, вартість вимушеного продажу, вартість ліквідації, чиста вартість реалізації, податкова вартість, страхова, особлива та інші.

32.  Вартість у використанні є вартістю специфічного майна для специфічного використання. Цей тип вартості базується на тому внеску, який майно вносить у вартість того підприємства, частиною якого воно є, без урахування найбільш ефективного використання цього майна або величини тієї грошової суми, яка може бути отримана від його продажу. Бухгалтерське визначення вартості у використанні є: нинішня вартість майбутніх грошових потоків, які передбачається отримувати від використання активу і від його продажу в кінці корисного життя цього активу.

33.  Споживна вартість або певне застосування вартості відчуження є неринковою базою вартості, що оцінюється з точки зору певного користувача або є "Вартістю для певного користувача або власника". Відмінність Ринкової Вартості від споживної полягає у тому, що визначення ринкової вартості базується на принципі мінової вартості, а не споживної вартості.

34.  Майно з обмеженим ринком. Це майно, яке через особливі умови ринку, свої унікальні характеристики або внаслідок інших обставин на даний момент часу є привабливою для відносно невеликого числа потенційних покупців. Основною відмінною рисою майна з обмеженим ринком є нездатність бути проданим на відкритому ринку, а також обставина, що продаж майна такого роду вимагає тривалішого періоду маркетингу порівняно з майном, що користується більш високим попитом.

35.  Спеціалізоване майно, майно спеціального призначення або спеціальної конструкції. Це майно, яке внаслідок своєї специфіки є корисним тільки для певних типів використання або для певних користувачів, і яке рідко, якщо взагалі, продається на відкритому ринку, за винятком його продажу як частини бізнесу або підприємства. Спеціалізоване майно не має ринкової вартості і не може бути оцінено на основі ринкової вартості як бази оцінки. Оцінка спеціалізованого майна як індивідуально визначено може здійснюватись для визначення його справедливої вартості за методом Залишкової Вартості Заміщення (ЗВЗ), що належним чином повинно бути пояснено в звіті про оцінку.

36.  Інвестиційна вартість. Це вартість майна за умови визначеної мети інвестування або вартість за додаткових умов інвестування. Інвестиційна вартість за умови внесення інвестицій у майно, які супроводжують угоду купівлі-продажу майна, нижче за ринкову вартість майна, яке не обтяжене такими додатковими вимогами.

37.  Вартість діючого підприємства. Це вартість підприємства як одного цілого. Поняття використовується для оцінки функціонуючого підприємства і отримання його загальної вартості, частини якої можуть бути віднесені до окремих складових підприємства і визначати їх внесок в загальну вартість, однак жодна з складових сама по собі не становить ринкової вартості.

Вартість діючого підприємства виражає вартість, що приписується підприємству в цілому, а не будь-якій з його складових частин. Вартість окремих активів як компонентів діючого підприємства визначається на основі їх внеску в загальне ціле і звичайно розглядається як їх споживна вартість для конкретного підприємства і його власника. Вона не має відношення до ринку і її не треба плутати з ринковою вартістю при існуючому використанні

38.  Страхова вартість. Вартість майна, визначена відповідно до положень страхового контракту або полісу.

39.  Податкова вартість. Це вартість, яка розраховується на базі визначень, що містяться у законах про оподаткування майна.

40.  Залишкова вартість заміщення (ЗВЗ). ЗВЗ являє собою метод оцінки, заснований на розрахунку поточної ринкової вартості земельної ділянки при існуючому використанні плюс поточні валові витрати на заміщення (відтворення) поліпшень мінус фізичний знос та всі відповідні форми старіння та знецінення. Результат оцінки повинен враховувати адекватну потенційну прибутковість або потенціал послуг, що надаються підприємством.

41.  Вартість ліквідації. Вартість майна (крім землі) в разі її відчуження заради матеріалів, які вона містить, а не для подальшого використання без спеціального ремонту і пристосування. Ця вартість може розраховуватися як валові або чисті витрати на реалізацію і в такому випадку може співпадати з чистою вартістю реалізації.

Вартість ліквідації є, як правило, вираженням поточної ціни, яку очікується отримати за майно або нерухомість, за винятком землі, що досягла запланованого терміну корисного життя відповідно до її встановленої мети або функції. Поняття вартості ліквідації передбачає оцінку майна не в плані його використання відповідно до запланованої функції, а як для розпродажу з метою врятування вартості окремих компонентів. В цьому плані вартість ліквідації в термінах бухгалтерського обліку називається також чистою вартістю реалізації активів, що більше вже не можуть використовуватись підприємством.

42.  Ліквідаційна вартість або вартість вимушеного продажу. Грошова сума, яка реально може бути отримана від продажу майна у терміни, закороткі для проведення маркетингу відповідно до визначення ринкової вартості або коли продавець не має можливості проводити такий маркетинг. Визначення вартості вимушеного продажу включає ситуації, коли власник не схильний продавати, або покупець чи покупці купують майно, знаючи про скрутний стан продавця, продаж майна, яке використовується як застава, за борги або для погашення інших зобов’язань.

Вимушений продаж відбувається за ціною, що зумовлена реалізацією майна за незвичайних або нетипових умов таких як:

–  недостатній період маркетингу без належної реклами;

–  небажання продавця продавати;

–  продаж під тиском.

Ціна, пов'язана з вимушеним продажем або продажем через скрутне становище, називається вартістю вимушеного продажу і не є ринковою вартістю. Ціна, сплачена в ході вимушеного продажу або продажу через скрутне становище, є фактичною ціною. Вартість, або ціна вимушеного продажу може також фігурувати як ліквідаційна ціна.

43.  Спеціальна вартість є додатковою вартістю, що частіше застосовується для певного власника або користувача або для конкретного потенційного власника або користувача або для конкретного майна, ніж для ринку в цілому, тобто, це вартість для покупця з особливим інтересом.

Спеціальна вартість може додаватися до вартості майна через унікальне розташування, тимчасову ситуацію за незвичайних ринкових умов, або через надбавку, що її бажає сплатити покупець, у якого є особливий інтерес. Подібний елемент спеціальної вартості повинен бути зазначений у звіті окремо від ринкової вартості, що встановлюється відповідно до визначення ринкової вартості, наведеного в цих стандартах. Спеціальна вартість майна не повинна включатися в опис його ринкової вартості, оскільки подібна процедура може ввести в оману і автоматично буде означати, що цей додатковий елемент вартості не є спеціальним.

44.  Сума, яка амортизується. Історичні витрати на придбання активів, або інша величина, що замінює історичну вартість: сума переоцінки за вирахуванням розрахункової залишкової вартості майна.

45.  Переоцінена вартість. Вартість промислової нерухомості та інших основних виробничих засобів і устаткування, встановлена внаслідок оцінки, проведеної кваліфікованим оцінювачем.

46.  Сума, яка заміщується. Величина, яку підприємство очікує отримати від майбутнього використання активів, включаючи їх залишкову вартість реалізації.

47.  Чиста вартість реалізації. Розрахункова ціна продажу активів при нормальному функціонуванні підприємства, за вирахуванням витрат на продаж і оформлення. Чиста вартість реалізації за своєю природою аналогічна ринковій вартості за вирахуванням витрат на реалізацію, але тільки у разі дотримання всіх умов визначення ринкової вартості, що означає достатню кількість часу для здійснення трансакції. Ринкова вартість є валовою величиною, номінальною вартістю до вирахування витрат на реалізацію.

48.  Вартість активу, що втрачається. В ринковому контексті, витрати власника, який займає об’єкт, в разі, якщо йому прийдеться шукати на ринку об’єкт-замінник; також називається чистою поточною вартістю на заміщення. В неринковому контексті, вартість активів для теперішнього власника, що дорівнює більшій з двох величин - вартості корисності активів для даного власника або вартості активів при їх вибутті або реалізації. В останньому випадку вартість відчуження є прикладом бази оцінки, що відображає неринковий характер поняття споживної вартості активів як частини діючого підприємства. Вона також часто називається оптимальною вартістю активу, що втрачається.

49.  Шкода або вартість збитків. Неринкова база оцінки, яка визначається як витрати на відтворення фізичних пошкоджень або ушкоджень, що виникли внаслідок дії стихійного лиха або дій фізичних/юридичних осіб та призвели до втрати вартості майна, що оцінюється.

 Зв'язок зі стандартами бухгалтерського обліку

50.  Необхідно розрізняти і не плутати ринкову вартість і неринкові бази оцінки, пов'язані з розподілом вартості серед активів.

51.  Метод залишкової вартості заміщення (ЗВЗ) є неринковим методом оцінки спеціалізованого майна, який може бути використаний, у разі необхідності, при оцінці з метою фінансової звітності.


Бази оцінки - 4.5 out of 5 based on 2 votes