Экономика
Литература

Підходи та методи оцінки

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 4.50 (1 Голос)

 

1.  Визначення вартості майна та майнових прав здійснюється із застосуванням оціночних процедур – підходів та методів оцінки.

Підходи до оцінки – це загальні способи визначення вартості.

Методи оцінки – конкретні способи визначення вартості, шляхом яких реалізуються підходи до оцінки.

2.  Оцінка вартості різних видів майна та майнових прав здійснюється з використанням таких підходів:

–  дохідного підходу;

–  порівняльного підходу;

–  витратного підходу.

При оцінці, залежно від стану об’єкта оцінки на ринку, використовується один або декілька підходів.

3.  В усіх підходів, що грунтуються на ринкових засадах, застосовується принцип заміщення, відповідно до якого покупець, який розсудливо та компетентно діє на ринку, не сплатить за майно суму більшу мінімальної ціни об’єктів аналогічної корисності, що продаються на ринку.

Підходи, засновані на ринковій інформації, за своєю суттю є порівняльними.

4.  Дохідний підхід до оцінки майна та майнових прав базується на Принципі очікування, відповідно до якого вартість об’єкта оцінки визначається поточною вартістю очікуваних доходів від володіння цим об’єктом, включаючи дохід від його можливого перепродажу та інших зисків.

5.  У рамках дохідного підходу вартість майна визначається на підставі даних про доходи та витрати щодо оцінюваного майна шляхом капіталізації та / або дисконтування.

Капіталізація передбачає переведення доходу за період (як правило за рік) у вартість на підставі прямого співвідношення (ставки капіталізації) або норми віддачі та норми повернення капіталу чи їх поєднання. Капіталізація застосовується у випадках, коли доходи від володіння майном або майновими правами передбачаються постійними на протязі всього періоду прогнозування.

Дисконтування передбачає визначення поточної вартості майбутнього грошового потоку для кожного періоду прогнозування шляхом застосування ставки дисконту. Дисконтування грошових потоків застосовується у випадках, коли розмір прогнозованих грошових потоків від володіння майном або майновими правами змінюється у часі.

6.  При оцінці ринкової вартості ставка капіталізації та ставка дисконту виводяться з даних відкритого ринку шляхом зіставлення доходів від володіння майном з ринковими цінами на майно або шляхом аналізу доходності альтернативних інвестицій.

7.  Результатом оцінки дохідним підходом, яка базується на неринкових даних, наприклад, з використанням ставки доходності інвестицій для конкретного інвестора, є вартість, відмінна від ринкової.

8.  Порівняльний підхід до оцінки майна та майнових прав базується на Принципі заміщення, відповідно до якого вартість об’єкта оцінки визначається найменшими витратами на придбання найкращої альтернативи.

9.  Порівняльний підхід передбачає аналізі цін продажів та поточних цін пропозицій до продажу об'єктів, що подібні до об'єкта оцінки, з відповідним коригуванням на відмінності між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки.

10.  Методи оцінки в рамках порівняльного підходу залежать від обраних елементів порівняння, одиниць порівняння, а також можуть передбачати порівняння співвідношень різних характеристик (мультиплікаторів) об’єктів порівняння та об’єкта оцінки.

11.  Інформація про ціни продажу об’єктів-аналогів, що може бути використана для проведення оцінки із застосуванням порівняльного підходу, має відповідати таким критеріям:

–  інформація отримана з надійних джерел та ймовірність того, що вона є недостовірною, мінімальна;

–  реальні трансакції з купівлі продажу відбулися в умовах, що не відрізняються від умов, які відповідають вимогам Ринкової вартості, зокрема, не можуть вважатися достовірними ринковими даними дані про угоди, щодо яких існують вагомі підозри про існування специфічної мотивації до їх укладення;

–  факт продажу відбувся за типових умов фінансування;

–  ринкові обставини, що визначали формування цін продажів або пропозицій до продажу, на момент оцінки не змінилися суттєво або відмінності, що мали місце, можуть бути адекватно та обґрунтовано враховані.

–  об’єкт-аналог є подібним до об’єкту оцінки з точки зору типового добровільного покупця, та існує раціональна і проста база для порівняння.

12.  Витратний підхід до оцінки майна та майнових прав ґрунтується на припущенні, що замість придбання об’єкта оцінки можна створити інший, який буде або копією оригіналу, або може забезпечити подібну корисність.

13.  Витратний підхід до оцінки майна та майнових прав базується на визначенні суми витрат на відтворення (створення точної копії) або заміщення (створення функціонального аналога) об’єкта оцінки з подальшим її коригуванням на величину зносів та знецінень.

14.  Витратний підхід має два можливих варіанти застосування, результатом яких є ринкова вартість або вартість, відмінна від ринкової. Коли витратний підхід застосовується при оцінці ринкової вартості, всі елементи беруться з даних відкритого ринку. При неринковій ситуації витратний підхід орієнтується на неринкові елементи і не окреслює ринкову вартість.

15.  В рамках витратного підходу, що поєднує в собі ринкові і неринкові елементи, при оцінці спеціальних видів майна, а також там, де ринкові дані відсутні, використовується Метод залишкової вартості заміщення. Результатом такої оцінки є вартість, відмінна від ринкової.

16.  Для оцінки майна, що підлягає розбудові, в рамках витратного підходу застосовується Техніка залишку, за якою вартість такого майна визначається доходом від майбутнього продажу поліпшеного (зміненого) майна за вирахуванням витрат на здійснення поліпшень та очікуваного прибутку.

17.  Витратний підхід може бути також застосований для порівняння витрат, пов’язаних з створенням об’єкта, з ринковою вартістю цього об’єкта для остаточного прийняття рішення про прибутковість або збитковість таких витрат.

18.  Техніка залишку може бути застосована для оцінки будь якого майна, що приносить дохід. У даному випадку техніка залишку полягає в виділенні частки доходу, що припадає на компонент, вартість якого підлягає оцінці, із загального доходу, що приносить об’єкт в цілому. Вартість компоненту визначається шляхом капіталізації доходу, що припадає на цей компонент. У такий спосіб може бути розрахована вартість землі, вартість поліпшень земельної ділянки (будівель, споруд, ін.), вартість окремих компонентів цілісного майнового комплексу.

19.  Вибір підходів та методів, що використовуються під час оцінки конкретного об’єкта визначається оцінювачем, виходячи з мети оцінки, обраної бази оцінки, джерел даних, які належним чином відображають ринок, на якому представлені майно та майнові права, що оцінюються.

20.  Залежно від положення об’єкта оцінки на ринку можливо застосування декількох альтернативних способів визначення вартості майна та майнових прав чи використання одного з способів для перевірки іншого. Альтернативні підходи та методи оцінки використовуються оцінювачем для встановлення та узгодження остаточної вартості об’єкта оцінки.


Підходи та методи оцінки - 4.0 out of 5 based on 1 vote