06 | 12 | 2016
Экономика
Литература

Особливості застосування та підходи до оцінки різних видів майна

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 2.50 (2 Голоса)

Нерухомість

1.  Оцінка нерухомості може виконуватись для таких цілей:

–  фінансова звітність;

–  операції, пов’язані з переходом права власності;

–  позики та застави, які гарантуються майном;

–  судочинство;

–  оподаткування;

–  консультації стосовно прийняття інвестиційних рішень;

–  інші.

2.  Ринкова вартість як база оцінки використовується у більшості випадків оцінки нерухомості. Найбільш прийнятними при цьому є метод аналогів продажу та метод доходності.

3.  Особливості оцінки нерухомості викладені в “Положенні (Національному Стандарті) оцінки нерухомості”.

6.2. Незавершене будівництво

4.  Незавершене будівництво оцінюється на тих же засадах, що і нерухомість, з урахуванням ступеню готовності будівництва до вводу у експлуатацію. Можуть розглядатись 2 випадки:

–  об’єкт доцільно добудовувати;

–  об’єкт недоцільно добудовувати.

5.  У 1-му випадку вартість об’єкту незавершеного будівництва складає різницю між вартістю добудованого об’єкту, визначеного за методом аналогів або доходності, за вирахуванням витрат на добудову.

6.  У 2-му випадку вартість об’єкту складає вартість земельної ділянки за вирахуванням вартості на розчистку цієї ділянки від забудови. Якщо матеріали забудови мають вартість ліквідації, то ця вартість за вирахуванням витрат на ліквідацію повинна бути додана до вартості земельної ділянки.

Рухоме майно

7.  Термін “рухоме майно” стосується права власності на об’єкти відмінні від нерухомого майна. Матеріальне рухоме майно представляє собою права (інтереси) на речі, які не з’єднані з нерухомим майном та взагалі можуть характеризуватись рухомістю.

8.  Нерухоме майно включає права на (інтереси в):

–  Право власності на поточні активи бізнесу, запаси готової продукції та сировини.

–  Не нерухомим майном також називають торгівельне обладнання або пересувне майно орендаря (пересувне майно або фурнітура), яке приєднане до майна наймачем та використовується для здійснення торгівлі або бізнесу. Поліпшення орендаря - це зафіксовані поліпшення землі або будівлі, які здійснені орендарем для того, щоб задовольнити його потреби. Їх відокремлення не завдасть серйозної шкоди нерухомості. Поліпшення орендаря - це оздоблення або добудови, такі як внутрішні стінки або додатковий вихід, добудований до основного майна (будівельного майданчика). Корисне життя поліпшень орендаря може бути коротшим або довшим за термін оренди. Якщо вони триваліші за термін оренди, то орендарю може бути виплачена компенсація, виходячи з того, наскільки поліпшення орендаря збільшили вартість орендованого приміщення.

9.  Також до рухомого майна відносяться спеціалізовані тимчасові будинки, машини та обладнання, яке зветься “інженерні машини та обладнання”.

10.  Чистий оборотний капітал та цінні папери або чисті поточні активи - це сума ліквідних активів за вирахуванням короткострокових зобов’язань. Чистий оборотний капітал може включати грошові кошти, ліквідні цінні папери та ліквідні запаси за вирахуванням поточних зобов’язань, таких як кредиторська заборгованість та короткострокові позики.

11.  Фінансові активи - це інтереси (права), які уособлені у фінансових об’єктах. Прикладами прав (інтересів в) на фінансове майно можуть бути: право вимоги боргових зобов’язань та право отримувати прибуток від ідеї.

12.  Оцінка, яка включає рухоме майно, повинна визначити склад рухомого майна і розглянути його вплив на дану оцінювану вартість.

13.  Оцінка рухомого майна може бути елементом більшого завдання. Визначення вартості, якою оцінюється рухоме майно, повинно співпадати з метою оцінки майна, якою б вона не була - для продажу, покупки, ремонту, зруйнування (знищення). Рухоме майно може оцінюватись відповідно до його ринкової вартості, вартості спасіння або ліквідаційній вартості.

14.  Оцінювач повинен відрізняти рухоме майно від нерухомого майна та своєчасно виключати рухоме майно з оцінки рухомого майна.

15.  При оцінці бізнес активу оцінювач активів повинен взяти до уваги, що такий актив може бути оцінений як частина підприємства або як окремий актив.

16.  За деяких обставин об’єкт, який прикріплено до майна, номінально вважається рухомим майном, але він може перейти до нерухомого майна по закінченню терміну займання, особливо якщо його відокремлення або зміна розташування може призвести до значних втрат у вартості самого об’єкта або будівлі, де він знаходиться.

17.  Методи, які застосовуються в рамках всіх трьох підходів, можуть бути застосовані і до оцінки рухомого майна.

18.  Якщо оцінювач приходить до висновку, що рухоме майно, включене до оцінюваного майна, дорожче або дешевше за аналогічне в порівняльних об’єктах, оцінювач повинен зробити припущення на відмінну вартість рухомого майна, яке входить до оцінюваного майна.

19.  За деякими завданнями оцінювач повинен визначити ступінь фізичного зносу, функціональної застарілості, що впливають на об’єкти рухомого майна. При таких визначеннях береться до уваги економічний термін життя будівлі, до якої відноситься рухоме майно, що підлягає оцінці.

20.  Особливості оцінки таких видів рухомого майна як машин та обладнання викладені у “Положенні (Національному Стандарті) оцінки машин та обладнання”.

Бізнеси

21.  Бізнес – це як правило прибуткове підприємство, яке працює для того, щоб надавати споживачам продукти або послуги. З концепцією бізнесу тісно пов’язане поняття ділового підприємства, яке є бізнесом, що здійснює економічну діяльність шляхом виготовлення, продажу та обігу продукту або послуг, а також поняття діючої фірми, яка є підприємством, що розглядається як те, що продовжуватиме роботу у майбутньому та у якого немає ні наміру ні необхідності ліквідовуватись або скорочувати обсяги своїх операцій.

22.  Бізнесова діяльність включає в себе виробництво, оптову торгівлю, роздрібну торгівлю, охорону здоров’я, фінансові, юридичні, освітні та соціальні послуги тощо.

23.  Також бізнес-підприємства можуть бути у формі інвестиційного бізнесу або холдингової компанії, які володіють контрольним пакетом інших компаній і можуть включати майно та інший бізнес.

24.  Таке майно, як готелі, заправки, ресторани, кінотеатри називають майном, асоційованим з бізнес-підприємством, або майном з торговим потенціалом або спеціалізованим торгівельним майном або діючим підприємством. Таке майно оцінюється на базі Ринкової вартості бізнесу як єдиного цілого і включає такі компоненти як земля, будівлі, індивідуальне майно, нематеріальні активи та бізнес як такий. Оскільки це майно продається на ринку як діюча фірма, то дуже важливим є ідентифікація окремих компонентів цього бізнесу, таких як землі, будівель та інших цінностей, які включені до оцінки.

25.  За термінологією бухгалтерського обліку як матеріальні, так і нематеріальні активи включаються до активів діючого підприємства.

26.  Матеріальні активи включають оборотні активи, довготривалі активи (основні фонди) такі як нерухомість, рухоме майно, що поєднане з нерухомим, обладнання та матеріальне рухоме майно.

27.  Нематеріальні активи, які вважаються нематеріальним майном, включають до себе керівні здатності, маркетингові технології (ноу - хау), кредитні рейтинги, загальну робочу силу, плани зростання (operational plant), гудвіл, власність на різноманітні юридичні права та інструменти (такі як патенти, авторські права, франшизи, контракти).

28.  До гудвілу відноситься два різні компоненти: гудвіл стосовно специфічного майна, або придбаний разом з власністю та гудвіл, який асоціюється з власником або керівником, або персональний гудвіл.

29.  Оцінка бізнесу здійснюється з різними цілями включаючи:

–  придбання індивідуального бізнесу або контролю над ним, злиття бізнесу або визначення вартості долі акціонерів.

–  Оцінка бізнесу часто використовується як основа для визначення (надання коштів) та відображення Вартості у використанні різних активів бізнесу, особливо нематеріальних. Оцінка бізнесу може також забезпечити базу для визначення ступеня застарілості певних основних засобів бізнесу.

30.  Оцінка бізнесу може базуватись на ринковій вартості бізнес об’єкту. Оцінка діючого підприємства (визначення у пункті 4.1) як правило базується на оцінці Вартості у використанні. Ринкова вартість бізнесу не обов’язково співпадає з його Вартістю у використанні. Для оцінки, що виконується для фінансової звітності, як правило вимагається звітувати про справедливу вартість, яка не обов’язково може бути однаковою з ринковою вартістю. У таких ситуаціях оцінювач повинен зазначити, чи вартість відповідає або не відповідає визначенням Ринкової та Справедливої вартості.

31.  Оцінювач повинен чітко визначити, що саме він оцінює: бізнес (наприклад, діюча компанія, холдингова компанія, спеціалізована торгова компанія), право власності на бізнес, цінні папери (наприклад, акції відкритої чи закритої корпорації та акції інвестиційного трасту.)

32.  Оцінювач повинен взяти до уваги всі права, привілеї та умови, що стосуються права власності, незважаючи на те, що вони наявні у корпорації, партнерстві (товаристві), або одноосібній власності.

33.  Оцінка бізнесу вимагає трьох методів (підходів) оцінки. Оцінювачі як правило зводять до купи результати (показники), визначені за допомогою щонайменше двох методів та методик, що до них відносяться.

34.  У рамках методу (підходу), орієнтованого на актив, вивчається баланс підприємства для визначення ринкової вартості всіх активів, матеріальних та нематеріальних, та всіх пасивів. Якщо цей метод використовується для оцінки діючого бізнесу як діючого підприємства, отримане визначення вартості повинно розглядатись разом з підрахунками вартості, визначеними за допомогою інших методів.

35.  Метод капіталізації доходу визначає поточну вартість передбачуваного доходу або вигод з точки зору очікуваного зростання і фактору часу, ризик, який пов’язаний з цим, а також вартість грошей залежно від часу. Дохід конвертується в показник вартості або шляхом прямої капіталізації представленого рівня доходу або методом аналізу грошових потоків або дивідендним методом, у рамках якого отримання грошей, підрахованих для послідовного ряду майбутніх періодів конвертується у поточну вартість шляхом застосування ставки дисконту.

36.  Метод порівняння продажів порівнює оцінюваний бізнес з аналогічними бізнесами, правами власності на бізнес або цінні папери, які продаються на відкритому ринку. Бізнес-аналоги повинні бути у тій самій галузі виробництва та підлягати впливу тих самих економічних факторів. Типові джерела інформації включають ринок придбання, де торгуються бізнеси, попередні операції з переходом права власності оцінюваного бізнесу та відкритий ринок цінних паперів, те торгуються права власності на аналогічні бізнеси.

37.  Особливості оцінки бізнесу викладені у “Положенні (Національному Стандарті) по оцінці бізнесу”.

 Фінансові інтереси

38.  Фінансові інтереси (права) на власність витікають з юридичного поділу прав власності на бізнес та нерухомість, на контрактну гарантію опціонного права купувати або продавати майно (наприклад, нерухомість, акції або інші фінансові інструменти) за визначеною ціною протягом визначеного періоду, та на створення інвестиційних інструментів, гарантованих пулом активів нерухомого майна.

39.  Право власності може бути юридично розділене для того, щоб створити партнерство (товариство), у якому дві або більше осіб спільно володіють бізнесом або майном та поділяють його прибутки та втрати.

40.  Опціон - це угода про утримання відкритою пропозиції щодо купівлі, продажу або оренди майна на визначений проміжок часу за визначеною (оголошеною) ціною. Опціон створює контрактне право, здійснення якого як правило можливе за виконання певних умов. Утримувач може вибирати використовувати йому своє право виконати опціон. Опціон на купівлю може бути також внесений до оренди (угод про оренду). Опціон на купівлю часто містить положення про те, що певні частки всіх рентних платежів можуть бути застосовані до ціни придбання.

41.  Інвестиції у нерухоме майно шляхом володіння цінними паперами або інструментами, які гарантують позиції боргу та власного капіталу, представляють альтернативу прямому володінню майном. Інвестори можуть володіти та торгувати частками (акціями) майна або пулу майна таким самим чином як вони купують і продають акції корпорацій.

42.  Ринок для таких цінних паперів охоплює як приватний або інституційний сектор (партнерства, корпорації, пенсійні/superannuation фонди та страхові компанії) та звичайний ринок, де на ринку цінних паперів торгують індивідуальні інвестори.

43.  Секуритизовані інвестиційні інструменти включають інвестиційні трасти нерухомого майна (ІТНМ) (інвестиції у майно та пайові трасти), забезпечені заставою іпотечні облігації (ЗЗІО), цінні папери забезпечені комерційним майном (ЦПЗКМ), компанії по роботі з нерухомим майном і окремі та змішані рахунки.

44.  Фінансові інтереси - це активи, які включають:

–  невід’ємні права на бізнес або майно, тобто право використовувати, займати, купувати, продавати, здавати в оренду або управляти

–  невід’ємні права за контрактом, що дає можливість купити або опціон на купівлю з положенням про оренду, тобто здійснювати чи не здійснювати, або

–  права, невід’ємні від володіння цінними паперами (тобто тримати їх або позбутись).

45.  Опціон на продаж, який часто можна придбати за незначну суму, створює рівновагу, вплив якої повинен бути взятий до уваги в остаточний ціні операції. Опціон на придбання оренди обмежує ринок для орендованого (зданого в оренду) майна та може зменшити ринкову вартість орендованого (зданого в оренду) майна та права орендаря.

46.  Оцінка секуритизованого інвестиційного інструменту робиться для андеррайтингу та рейтингу цінних паперів перед їх первинним розміщенням.

47.  Коли фінансовий інструмент торгується на активному або ліквідному ринку, ціна його котирування є найкращим свідченням його справедливої вартості.

6.6. Фінансові права

48.  Фінансовий актив – це гроші (кошти); контрактне право отримати кошти або інший фінансовий актив від іншого підприємства; контрактне право обміняти фінансовий інструмент з іншім підприємством за потенційно сприятливих умов; інструмент власного активу іншого підприємства.

49.  До фінансових активів відносяться також права, які представляють контрактне право (право за контрактом) отримувати кошти у майбутньому, тобто це є торгівля (обіг, обмін) дебіторської та кредиторської заборгованості; документи, що підтверджують дебіторську і кредиторську заборгованості; кредиторські та дебіторські позики.

50.  Фінансовий пасив (зобов’язання) - це будь-яке контрактне зобов’язання: поставити кошти або інший фінансовій актив на інше підприємство; обміняти фінансовій інструмент з іншим підприємством за потенційно несприятливих умов

51.  Фінансові зобов’язання, які представляють контрактне зобов’язання поставити кошти у майбутньому є: обмін кредиторської та дебіторської заборгованості; документи, що підтверджують дебіторську і кредиторську заборгованості; кредиторські та дебіторські позики; дебіторські та кредиторські облігації.

52.  Фінансовий інструмент – це будь-який контракт, який збільшує фінансовий актив одного підприємства, і фінансовий пасив або інструменти власного капіталу іншого підприємства. Фінансові інструменти включають у себе широкий ряд засобів, починаючи від традиційних первинних інструментів, таких як облігації, депозитні угоди та закінчуючи різними формами похідний фінансових інструментів:

53.  Похідні фінансові інструменти дають одній стороні право за контрактом обміняти фінансовий актив з іншою стороною за потенційно сприятливих умов, або зобов’язання за контрактом обміняти фінансовий актив з іншою стороною за потенційно несприятливих умов. Право та зобов’язання за контрактом не ведуть до передачі фінансового активу, а забезпечують розрахунки шляхом отримання або поставки тільки фізичного активу

54.  Похідні фінансові інструменти створюють права та зобов’язання, які можуть бути ефективно передані від однієї сторони до іншої, та які відносяться до одного або більше фінансових ризиків (наприклад, ціновий ризик, кредитний ризик, ризик втрат, пов’язаний з труднощами при продажу активів, ризик, пов’язаний з грошовими потоками), притаманних фінансових інструментів, що лежать в його основі.

55.  Багато типів похідних фінансових інструментів втілюють право або зобов’язання здійснити обмін у майбутньому, включаючи ставку проценту або обмін валют, верхню межу ставки проценту, фіксований максимум та мінімум ставки проценту в облігаційній позиці, мінімальний рівень цін, зобов’язання за позиками, умови випуску векселів та акредитиви.

56.  Фінансова оренда вважається фінансовим інструментом, але експлуатація на основі оренди (операційна оренда) не вважається фінансовим інструментом.

57.  Цінні папери (інструменти ринку цінних паперів) це будь-який контракт, який посвідчує залишкове право на активи підприємства після віднімання всіх зобов’язань.

58.  Інструменти ринку цінних паперів включають прості акції, привілейовані акції, варанти або опціони на придбання простих акцій у підприємстві, яке їх випускає.

59.  Опціон або подібний інструмент, придбаний підприємством, та який дає йому право заново придбати власний інструмент ринку цінних паперів не є фінансовим активом підприємства.

60.  Складний (фінансовий) інструмент – це фінансовий інструмент, який з точки зору емітента, вміщує як зобов’язання, так і елемент власного капіталу (ринку цінних паперів).

61.  Грошовий фінансовий актив та фінансовий пасив (також називається грошовими фінансовими інструментами) – це фінансове майно та зобов’язання, яке має бути отриманим або сплаченим у фіксованих або визначених сумах грошей.

62.  Вартість всіх різноманітних фінансових прав на майно може бути більшою або меншою за суму індивідуальних прав (інтересів) у цьому майні.

63.  Вартість 100% права власності (включаючи всіх акціонерів та партнерів) на доходне майно, яким володіє партнерство переважить зібрану вартість прав (інтересів) меншості у майні. Аналогічно, вартість портфеля інвестиційного трасту нерухомого майна, який представляє збірку різноманітного майна вірогідно відрізнятиметься від простої суми вартостей всіх видів майна, які складають портфель, внаслідок специфічних підбору майна у портфелі.

64.  Оцінювач визначає вартість всіх прав на майно перш ніж перейти до визначення окремих прав власності.

65.  У завданнях, які стосуються фінансових прав, оцінювач повинен чітко визначити які саме права він оцінює – право власності більшості або меншості, контрактне право (право за контрактом), або право власності більшості чи меншості у секуритизованій інвестиції у нерухоме майно. Оцінювач повинен розглянути угоди між сторонами та статті щодо об’єднання (положення щодо корпоратизації (інкорпоратизації) та партнерства) для того, щоб перевірити долю (пакет акцій), яку представляє фінансове право у майні.

66.  Оцінка фінансового права (інтересів) потребує спеціалізованих знань. Тому оцінювач повинен адаптувати метод оцінки до природи фінансових прав (інтересів), які підлягають оцінці.

67.  Всі три методи можуть застосовуватись при оцінці майна, яким володіє загальне партнерство.

68.  Коли аналізуються аналогічні продажі у рамках методу порівняння продажів, оцінювач визначає включення елементів не нерухомого майна до ціни придбання. Якщо такі елементи були включені, вони повинні бути ідентифіковані та їх вплив на вартість має бути розглянуто та підраховано.

69.  У ситуаціях, коли загальний партнер придбав права (інтереси) у партнерстві для продажу як партнерство з обмеженою відповідальністю, оцінювач вивчає вплив елементів не нерухомого майна на ціну операції. Ці елементи повинні включати особливе фінансування, гарантії зайнятості або доходу та управлінські послуги.

70.  Опціони на придбання розглядаються як витрати покупця при реалізації опціону. Вартість опціону на придбання, які були здійснені, повинні додаватись до ціни продажу нерухомості. Оцінювач розглядає урівноважуючий вплив опціону на покупку на остаточну ціну операції з майном. Коли опціон на покупку здійснюється щодо оренди, то минулі рентні платежі кредитуються до ціни покупки, такі виплати розглядаються як платежі у розстрочку.

71.  Долі та акції у секуритизованій інвестиції у нерухоме майно набувають ціну на тих ринках, де торгуються такі цінні папери. Оцінка активів нерухомого майна, яка проводиться як частина пакету інвестиційних інструментів може вимагатись для цілей андерайтингу та рейтингу перед первинним розміщенням цінних паперів. У таких ситуаціях оцінювач застосовує ці методи у відповідності з можливостями нерухомого майна продукувати дохід.

6.7. Нематеріальні активи

72.  Оцінка нематеріальних активів виконується для наступних цілей:

–  визначення вартості внеску засновника підприємства (господарського товариства) у відповідності до законодавства України під час його створення, виходу засновника з його складу;

–  прийняття рішення про зміну розміру статутного фонду (пайового фонду) підприємства (господарського товариства);

–  визначення вартості нематеріальних активів у зв’язку з їх відчуженням, в тому числі примусовим, у відповідності до законодавства або у випадку реорганізації, ліквідації, банкрутства підприємства (господарського товариства), примусового відчуження майна підприємства, нематеріальні активи яких можуть бути ідентифіковані або пов’язані з зазначеним майном;

–  визначення вартості цілісних майнових комплексів (бізнесу) з застосуванням майнового підходу;

–  приватизації (корпоратизації), в тому числі шляхом створення відкритих акціонерних товариств, у випадках, передбачених законодавством;

–  інших форм інвестування нематеріальними активами у відповідності до законодавства, в тому числі за договорами про спільну діяльність;

–  виконання вимог законодавства з бухгалтерського обліку та звітності;

–  укладення інших цивільно-правових угод у відповідності до законодавства;

–  визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законодавством;

–  вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за домовленістю сторін.

73.  Особливості оцінки нематеріальних активів викладені в “Положенні (Національному Стандарті) оцінки нематеріальних активів”.


Особливості застосування та підходи до оцінки різних видів майна - 2.5 out of 5 based on 2 votes