08 | 12 | 2016
Экономика
Литература

Вимоги до проведення оцінки та викладення її результатів

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 5.00 (1 Голос)

1.  Процес оцінки вимагає від оцінювача проведення адекватного та релевантного пошуку, компетентного аналізу, а також викладення поінформованих та обґрунтованих суджень. При цьому, оцінювачі не повинні приймати всі дані на віру, а мають ретельно розглядати всі пов'язані з ринком докази, тенденції, трансакції, що підлягають порівнянню, та іншу інформацію. У тих випадках, коли ринкові дані обмежені або практично відсутні зовсім, оцінювач повинен адекватно пояснити ситуацію і вказати, чи вплинула нестача інформації на оцінку вартості, і якщо так, то в якій мірі. Всі оцінки якоюсь мірою залежать від суджень оцінювача, але звіт повинен містити роз'яснення щодо того, чи спирався оцінювач у визначенні ринкової вартості на ринкові дані, чи його оцінка базувалася в більшій мірі на судженнях самого оцінювача, що пояснюється характером конкретного майна і нестачею порівняльної ринкової інформації.

2.  Незалежну оцінку може виконувати тільки Зовнішній оцінювач, який діє у відповідності до п.___ “Закону про оцінку майна та майнових прав та професійну оціночну діяльність”. У тому випадку, якщо оцінка проводиться Внутрішнім оцінювачем, Висновки про оцінку або Звіт повинні містити спеціальний пункт, що вказує на наявність та характер таких відносин.

3.  Процедури, що використовуються в процесі оцінки, мають загальну мету визначення ступеню економічної корисності майна, що оцінюється.

4.  При проведенні оцінки оцінювач повинен:

–  знати про існування, розуміти і правильно застосовувати визнані методи і процедури, необхідні для виконання достовірної оцінки;

–  адекватно ідентифікувати майно, яке оцінюється, пов'язані з ним інтереси, мету оцінки та застосування її результатів, масштаби процесу збору даних, обмеження, що накладаються, ефективну дату оцінки;

–  ідентифікувати і дати визначення типу вартості, що розглядається. У разі використання типів вартості, відмінних від ринкової, треба особливо уважно поставитися до чіткого та недвозначного розмежуванню їх з ринковою вартістю

–  навести всі припущення, що використані при прогнозуванні показників діяльності з детальним обґрунтуванням цих припущень.

5.  Для уникнення плутанини між поняттями ринкової вартості і неринкової бази вартості оцінювач повинен дотримуватися наступної схеми дій:

–  ідентифікувати майно, що оцінюється;

–  ідентифікувати права, пов'язані з майном, що оцінюється;

–  ідентифікувати мету оцінки і заплановане використання її результатів;

–  дати визначення типу вартості, що визначається;

–  оглянути на місці майно, яке оцінюється та надати відповідні пояснення;

–  виявити всі особливі обставини і обмеження;

–  встановити ефективну дату оцінки;

–  обробити і проаналізувати дані і умови, істотні для виконання завдання;

–  відмітити, що оцінка, яка представлена у звіті, не є оцінкою ринкової вартості, якщо в завданні за основу береться база оцінки, відмінна від ринкової вартості.

6.  Хоча поняття неринкової бази оцінки та застосування її результатів може бути прийнятним в деяких ситуаціях, оцінювач повинен забезпечити, щоб у разі надання в звіті саме такої вартості, її не можна було б обґрунтовано сприймати як ринкову вартість.

8.1. Процедура збору вихідних даних та вимоги до проведення оцінки.

При оцінці об’єкта нерухомого майна оцінювач повинен:

7.  Зібрати та проаналізувати всі суттєві в контексті оцінки відомості про оцінюваний об'єкт. До таких відомостей, зокрема, відносяться:

–  дані про правовий стан об'єкта (титул, майнові права, умови землекористування тощо);

–  відомості про земельну ділянку, будівлі, споруди та інші об'єкти, що включаються до складу об'єкту оцінки; включаючи дані про інфраструктуру ділянки (інженерні мережі, автошляхи, огородження, озеленення, благоустрій тощо);

–  дані бухгалтерського обліку про первісну та балансову вартість об’єктів, що включаються до складу об’єкту (в разі необхідності)

–  дані про район розташування оцінюваного об'єкту, його безпосереднє оточення та вплив оточення на вартість об'єкту;

–  дані про стан ринку стосовно оцінюваного об'єкту та його аналогів;

8.  Проаналізувати існуюче використання об'єкту, що оцінюється та визначити його найбільш ефективне використання.

9.  Зібрати відомості про економічні характеристики оцінюваного об'єкта. До таких даних відносяться відомості: про доходи від експлуатації об'єкта (потенційні та фактично отримані), про витрати, пов'язані з експлуатацією об'єкта, про орендну плату за користування аналогічними об'єктами, що склалася на ринку. Оцінювач повинен також дати, якщо це необхідно, обґрунтований прогноз можливих майбутніх доходів та витрат при експлуатації оцінюваного об’єкту.

10.  Зібрати дані, необхідні для обґрунтування ставок капіталізації та дисконту, що є адекватними для визначення вартості оцінюваного об'єкта.

11.  Визначити та враховувати при оцінці вартості об'єкту вплив на вартість цього об'єкта наявності та термінів чинності правових обтяжень та обмежень щодо нього.

12.  Обґрунтувати застосування загальновизнаних методів оцінки, що описані в цьому Стандарті. Для оцінки специфічних видів нерухомого майна можуть бути застосовані спеціальні методи оцінки та спеціальні технічні прийоми, обґрунтування застосування яких має міститися у Звіті.

13.  Виконати обґрунтоване узгодження отриманих в результаті використання різних методів оцінки орієнтирів щодо вартості об’єкта. При цьому остаточний висновок про вартість об'єкта може бути оформлений як величина, що дорівнює вартості, або як діапазон величин, у якому знаходиться значення вартості.

8.2. Вимоги до інформації, що використовується при проведенні оцінки.

14.  Всі зібрані оцінювачем та наведені в звіті дані повинні наводитися з посиланням на джерело їх одержання, незалежно від того, чи є воно письмовим або усним.

15.  Оцінювач має право покладатися на дані з областей знань, що виходять за межі його фахової компетенції, отримані від спеціалістів інших професій, яких він вважає гідними довіри.

16.  Оцінювач повинен навести в додатках до звіту копії документів, що підтверджують дані, які було використано в процесі оцінки.

8.3. Вимоги до звіту про оцінку.

17.  Звіт про оцінку вартості об’єкта, повинен мати максимально доступну доказову силу у відношенні до зроблених висновків. Для досягнення цієї мети звіт має містити:

  Опис об'єкта який повинен дозволити чітко ідентифікувати оцінюваний об'єкт.

  Дату, за станом на яку проводилася оцінка вартості та дату подання (підписання) звіту.

  Відомості про мету та функцію оцінки.

  Кожний звіт про оцінку за базою, відмінною від Ринкової Вартості, повинний містити перелік обмежень щодо застосування результатів такої оцінки.

  Викладення усіх припущень, в межах яких проводилася оцінка.

  Опис характеру та обсягу зібраних і використаних при виконанні оцінки фактичних даних.

  Висновки оцінювача щодо найбільш ефективного використання об'єкта оцінки.

  Викладення змісту використаних методів оцінки та оціночних процедур з наведенням використаних при виконанні цих процедур вихідних даних, а також аргументів, на підставі яких було зроблено остаточний висновок про вартість.

  Письмову заяву Оцінювача:

–  про відсутність у оцінювача особистого інтересу в оцінюваному об'єкті або чітке роз'яснення того, у чому саме полягає цей інтерес;

–  про якість використаних даних;

–  про факт особистої інспекції об'єкта;

–  про дотримання цього Стандарту або інших Норм та Стандартів, якщо останні обумовлені Договором;

–  інші заяви, важливі для формування у користувача звіту точки зору щодо того, якою мірою він може покладатися на висновки, що містяться в звіті.

  Висновок оцінювача про вартість.

  Якщо робота проводилася спільно кількома оцінювачами, кожен з них, що згодний з висновком про вартість, повинен підписати звіт.

  Якщо робота проводилася під керівництвом однієї особи, ця особа повинна підписати звіт І тим самим взяти на себе відповідальність за його зміст.

  Відомості про кваліфікацію оцінювача.

18.  В звіті про оцінку вартості майна всі використані в роботі дані, опис процедур оцінки, аргументи та висновки мають бути викладені чітко та ясно з тим, щоб користувач звіту, що має розумно очікувану кваліфікацію, міг би правильно розуміти його та покладатися на наведені в звіті висновки.

19.  Звіт повинен бути розділений на розділи. Перелік розділів звіту має бути його складовою частиною.

20.  Будь-який письмовий висновок про результати оцінки, що не містить ознак звіту, повинен включати застереження, що стосуються обмежень щодо його застосування.

21.  Оцінювач, що підписує звіт, виконаний іншим оцінювачем, несе однакову з ним відповідальність.

22.  Будь-яке резюме чи інший документ, що містить у собі судження про вартість об'єкта нерухомого майна, повинен відповідати усім вимогам цих Стандартів. Ця вимога не поширюються на документи, що містять посилання на відповідний Звіт (витяги, тощо).

23.  Актуалізація або поновлення звіту здійснюється у випадках: закінчення терміну чинності попереднього звіту (для певних потреб законодавством передбачено обмежені терміни чинності висновків про вартість), втрати висновками попереднього звіту актуальності через зміну ринкових умов та з інших причин. Результатом актуалізації є Повторний звіт.

24.  Повторний звіт виконується:

–  тим же оцінювачем;

–  іншим оцінювачем.

25.  Повторний звіт може бути подано в суттєво скороченій формі, якщо вимоги цього Стандарту щодо змісту Звіту можуть бути виконані шляхом посилання на тест першого Звіту та додатки до нього, що розглядаються як додатки до Повторного звіту.


Вимоги до проведення оцінки та викладення її результатів - 5.0 out of 5 based on 1 vote