10 | 12 | 2016
Экономика
Литература

Определение стоимости затратным подходом

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 5.00 (1 Голос)

ПРИМЕР Определение стоимости затратным подходом

Последовательность расчета

При определении стоимости зданий с точки зрения затратного подхода оценщик использовал два метода:

    метод количественного анализа; метод единичных показателей.

1. При определении стоимости здания Методом количественного анализа экспертная стоимость определялась по формуле:

, где:

Первоначальная балансовая стоимость здания в ценах 1984 г.:

, где

Балансовая стоимость объекта на момент оценки;

7,5 - коэффициент индексации основных средств на 01.04.1996 г.;

44 - коэффициент индексации основных средств на 01.01.1995 г.:

37,6 - коэффициент индексации основных средств на 01.08.1993 г.:

16 - коэффициент индексации основных средств на 01.05.1992 г.;

Индекс для определения базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 г., по отношению к стоимости СМР в ценах 1984 г.;

Индекс увеличения договорной стоимости СМР (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 года, учитывающий местные рыночные условия осуществле­ния строительства, сложившийся по состоянию на момент оценки;

Коэффициент годности здания.

2. При определении стоимости помещений Методом единичных показателей, экспертная стоимость определялась по формуле:

, где:

Единичная стоимость м3 или м2 здания взята из соответствующей таблицы СУПВС;

Величина оцениваемого объекта (м3 – строительный объем).

индекс изменения к сметной стоимости СМР в ценах 1969 г.;

индекс для определения базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 г., по отношению к стоимости СМР в ценах 1984 г.

Индекс увеличения договорной стоимости СМР (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 года, учитывающий местные рыночные условия осуществле­ния строительства, сложившийся по состоянию на момент оценки;

коэффициент годности здания.

Определение величин физического износа объекта оценки

Величины физического износа отдельных конструктивных элементов встроенных помещений определяются в соответствии с признаками физического износа (с учетом их количества и удельного веса поврежденных участков в общей площади конструктивного элемента) согласно "Правил оценки физического износа жилых зданий" КДП-2041-12 Украина 226-93, утвержден­ных приказом Государствен­но­го комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству № 52 от 2 июля 1993 года.

Величина физического износа здания определяется по формуле:

, где:

Величина физического износа здания, %;

Величина физического износа отдельного конструктивного элемента, %;

Удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания.

коэффициент годности здания определяется по формуле:

Определение общего коэффициента удорожания СМР.

При определении коэффициента перехода от цен, действующих в 1984 г. к ценам на момент оценки оценщик рассмотрел два коэффициента:

    информационные материалы Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины и "Порядка определения стоимости строительства, осуществляемого на территории Украины" (ДБH IV-16-98 ч. II);
    коэффициент перехода согласно данным ГлавУКСа при Министерстве Архитектуры и строительства АРК

При выборе окончательного варианта коэффициента удорожания СМР на момент оценки по сравнению с ценами 1984 г. Оценщик руководствовался следующими соображениями:

    коэффициент по первому варианту представляется Оценщику заниженным по причине большого разброса и последующего усреднения коэффициента рынка по различным регионам и различным отраслям Украины;
    данные местных строительных организаций вызывают наибольшее доверие у Оценщика, по причине авторитетности организации, предоставившей их, а так же хорошей возможности их проверки.

Резюме:

Оценщик отдает предпочтение коэффициенту, полученному по второму варианту расчета, посчитав данные местных строительных организаций наиболее заслуживающими доверия.

Коэффициент перехода согласно данным ГлавУКСа который на момент оценки равен:

1,108 х 4,960 = 5,611 раза, где:

1,108 - индекс для определения базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997г. по отношению к стоимости СМР в ценах 1984 г.

4,960 - индекс увеличения договорной стоимости СМР (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 года, учитывающий местные рыночные условия осуществле­ния строительства, сложившийся по состоянию на 01.01.2001 г. Контактный телефон для справок ПСУ ГлавУКСа - 29 - 22 – 20.

1,021 - индекс инфляции за период январь – март 2001 г. по данным Госкомстата.

Соответственно без учета НДС он будет составлять:

5,611 х 0,83333 = 4,67581

При определении коэффициента перехода от цен, действующих в 1969 г. к ценам на 1984 оценщик руководствовался Приложением № 1 «Индексы изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей.» к постановлению № 94 Госстроя СССР от 11 мая 1983 года. Коэффициент взят из раздела «Торговля», графа «Предприятия розничной торговли». Коэффициент равен – 1,18. И Приложением № 2 «Территориальные коэффициенты к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей. учитывающие особенности изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ …». Индекс взят из раздела Коэффициент равен – 1,03. Тогда, коэффициента перехода от цен, действующих в 1969 г. к ценам на 1984 будет равен:

1,18 Х 1,03 = 1,2154

 Оценка физического износа

Физический износ отдельных конструктивных элементов объекта оценки был определен с соответствии с проведенным визуальным осмотром и обнаруженными во время осмотра признаками физического износа отдельных конструктивных элементов и их удельным весом в стоимости помещений согласно таблице № 23 б сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов № 4.

Ниже приводится описание выявленных, при визуальном осмотре, дефектов здания и отделки помещения.

 

Используемые справочники

Сборник
№ таблицы
Группа капитальности

СУПВС № 4
23,б
I

Определение физического износа

Элементы зда­ния

Признаки износа

(табл. ПОФИ КПД-2041-12)

Удель­ный
вес эле­мента
Li

Физи­чес­кий
из­нос
эле­мен­та
Фi

Износ
Кон­струк­ций
в %
(Li x Фi)

Фундаменты

Мелкие трещины в цоколе под окнами первого этажа

0,04

20

0,80

Стены

Выветривание раствора из швов, отдельные трещины в штукатурки

0,22

20

4,40

Перегородки

Трещины на поверхности, трещины в местах примыкания смежных конструкций

0,05

30

1,50

Перекрытия

Усадочные трещины в штукатурном слое

0,11

30

3,30

Крыша

Не герметичность фальцев, отдельные выбоины, просветы, повреждения настенных желобов

0,05

30

1,50

Полы

Стертость материала в местах ходьбы и около дверей, отсутствие отдельных плиток в подсобных помещениях

0,10

30

3,00

Лестницы

Выбоины и отбитые места в отдельных ступенях

0,04

30

1,20

Окна и двери

Мелкие трещины в местах примыкания коробок к стенам, либо трещины в створках, замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, мелкие повреждения отливов, часть приборов отсутствует; мелкие поверхностные трещины в местах примыкания коробок к стенам, стертость дверных полотен (58, 59)

0,12

20

2,40

Отделка

Красочный слой местами и потемнел, загрязнился

0,182

30

5,46

Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электри­ческие устройства

Ослабление сальниковых набивок и прокладок запорной аппаратуры, частичное повреждение окраски труб,

Повреждение эмалированных покрытий ослабление мест присоединения

0,065

20

1,30

Прочие

-

0,022

10

0,22

ВСЕГО

 

1,00

 

25,08

Физический износ

25

Коэффициент пригодности

0,75

Примечание: процент физического износа помещений был определен по результатам визуального осмотра здания и подвала. Физический износ отдельных конструктивных элементов был определен исходя из наличия "качественных" и "количественных" признаков износа, выявленных при визуальном осмотре.

Оценщик допускает, что при инженерных методах определения технического состояния строительных конструкций могут быть обнаружены такие их дефекты, которые будут свидетельствовать о значительно больших значениях физического износа.

Но такое обследование могут проводить только специализированные организации, располагающие соответствующими приборами и получившие в государственных органах лицензию на право проведения таких работ. Оценщик к таким организациям не относится.

 Расчет стоимости методом единичных показателей.

При определении стоимости методом оценки по единичным показателям Оценщику необходимо определить стоимость строительства 1 м2 или 1 м3 оцениваемого здания. Для этого, на основании существующей технической литературы по строительству, Оценщик выбирает здание-аналог (здание с аналогичными конструктивными и функциональными решениями) и на основании этого определяет все необходимые для оценки стоимостные показатели.

В качестве справочной литературы нами применяется серия Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений Государственного Комитета Совета министров СССР по делам строительства. Для оцениваемого нами помещения (литера Г) использовался Сборник № 4 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов, изданный в 1972 году. Для определения единичного показателя м3 была использована таблица № 23 б.

Ниже в таблицах приводится корректировка показателей здания-аналога по сборнику в соответствии с показателями оцениваемого здания и рекомендациями, приведенными в главе “Общие указания” в сборнике.

Наименование

Ед. изм.

Операция

Показатель

Сборник УПВС №

   

4

Таблица №

   

14 б

Восстановительная стоимость на 01.01.1969 г.

   

26,10

Учет отсутствия следующих видов благоустройства.

Мусоропровод

%

(-)

0

Газ

%

(-)

0

Центральное отопление

%

(-)

2

Горячее водоснабжение

%

(-)

1,5

Канализация

%

(-)

0

Электроосвещение

%

(-)

0

Радио

%

(-)

0

Телефон

%

(-)

0

Телевидение

%

(-)

0

Лифты

%

(-)

0

Учет климатического района, местных строительных материалов и прочего.

Коэф. Учета климат. района

 

(Х)

0,94

Коэф. Учета материала стен

 

(Х)

0,96

Учет использования подвала

 

(Х)

1,00

Учёт сейсмического района

 

(Х)

1,04

Принятая восстановительная стоимость

 

(=)

23,64


Метод единичных показателей.

Используемые нормативные документы

Сборник УПВС

№ 4

Таблица

№ 23 б

Группа капитальности

I

Восстановительная стоимость 1 м3 объема здания (руб.):

(=)

23,64

Строительный объем оцениваемого здания, (м3 ):

(х)

920,7

Сто­и­мость оцениваемого здания в ценах 1969 года (руб.):

(=)

21 765

Коэффициент перехода к ценам 1984 г.

(х)

1,2154

Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб.:

(=)

26 453,18

Коэффициент перехода к ценам 1997 года:

(х)

1,108

Коэффициент перехода к ценам, на момент оценки:

(х)

4,960

Общий коэффициент перехода от цен 1997 года к ценам, на момент оценки с учетом НДС:

(х)

5,611

Исключение НДС из общего коэффициента перехода от цен 1997 года к ценам, на момент оценки:

(х)

0,83333

Общий коэффициент перехода от цен 1997 года к ценам, на момент оценки с без учета НДС:

(=)

4,67581

Восстановительная стоимость в ценах на момент оценки (грн.):

(=)

123 690

Коэффициент годности:

(х)

0,75

Экспертная стоимость помещений, (грн.):

(=)

92 768

 Определение стоимости методом количественного анализа.

В соответствии с представленным Оценщику Фондом коммунального имущества Ялтинского горисполкома "Сводным актом инвентаризации имущества", первоначальная балансовая стоимость с учетом всех проведенных индексаций на 19 марта 2001 года помещения, составляет 59 563,4 гривен.[1]

Ниже приведена таблица расчета стоимости методом Количественного анализа.

Метод количественного анализа

Балансовая стоимость объекта оценки, в ценах на момент оценки, гривни:

(=)

59 563,4

Коэффициенты индексации основных средств на:

·  01.04.1996 г.:

(/)

7,5

·  17.01.1995 г.:

(/)

44

·  01.08.1993 г.:

(/)

37,6

·  01.01.1992 г.:

(/)

15

Первоначальная балансовая стоимость помещения в ценах 1969 года:

(=)

32 003

Коэффициент перехода к ценам, действующим с 1984 года:

(х)

1,2154

Индекс для определения базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 года:

(х)

1,108

Индекс увеличения договорной стоимости СМР по отношению к базисной сметной стоимости СМР в ценах 1997 года, учитывающий местные рыночные условия осуществле­ния строительства, сложившийся по состоянию момент оценки:

(х)

4,960

Исключение из индекс удорожания СМР НДС:

(x)

0,83333

Восстановительная стоимость объекта в це­нах, действую­щих на момент оцен­ки без НДС (грн.):

(=)

178 135

Коэффициент годности:

(х)

0,75

Экспертная стоимость здания:

(=)

133 601

 


Определение стоимости затратным подходом - 5.0 out of 5 based on 1 vote