05 | 12 | 2016
Экономика
Литература

Методы определения стоимости объектов оценки

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 5.00 (1 Голос)

 МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

4.1.  Методология определения стоимости объектов оценки

В данном разделе Оценщик согласно поставленной задаче выбирает инструменты для её реализации. Поскольку в качестве инструментов рассматриваются методы и подходы, применяемые для оценки, то в данном разделе Оценщик описывает методологию общепризнанных методов и подходов, область их применения.

В нашем понимании Заказчиком результат оценки будет использован для определения цены продажи объекта. В качестве базы оценки в этом случае признается Рыночная стоимость, которая определяется как "Расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения".

4 Подход с точки зрения затрат

Определение стоимости улучшений при затратном подходе основывается на двух основных методах определения стоимости:

    восстановительной стоимости; стоимости замещения.

Определение стоимости недвижимости с применением затратного подхода состоит из определения стоимости улучшений на участке земли и стоимости самого участка земли (с учетом физического и морального износа улучшений). Данный метод оценки приводит к довольно объективным результатам в случае тщательной работы Оценщика при расчете стоимости земли, восстановительной стоимости (стоимости замещения) и всех видов износа улучшений. Необходимо отметить, что этот подход особенно полезен при расчете стоимости недвижимости, предназначенной для специального использования, а так же при отсутствии рынка такого рода недвижимости. Кроме того, этот подход целесообразно применять в случае, если имеется вариант альтернативной постройки аналогичного, по своим функциональным свойствам, объекта.

В данной работе Оценщик определял экспертную стоимость объекта оценки, руково­дствуясь ограничениями, накладываемыми законодательными и нормативными доку­ментами, касающимися процесса приватизации:

    раздельная приватизация земельного участка и улучшений, определение только физического износа улучшений

По причине этих ограничений нами не определялась стоимость земли, поскольку приватизация земельного участка осуществляется отдельно, и моральный износ оцениваемых помещений.

Определение остаточной стоимости улучшений при затратном подходе основывается на определении двух основных видов стоимости:

    восстановительной стоимости; стоимости замещения.

Восстановительная стоимость определяется как стоимость строительства точной копии существующих улучшений с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам на строительные материалы и действующим расценкам на основные виды работ.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства аналогичного улучшения эквивалентной полезности с использованием современных материалов, дизайнов и текущих рыночных цен и расценок.

В рамках затратного подхода обычно применяются 2 метода: метод количественного ана­лиза и метод единичных показателей.

Метод количественного анализа. Основан на том факте, что балансовая стоимость здания является стоимостью прямых и непрямых строительных издержек (строительно-монтажных работ), затраченных на возведение здания, в ценах, действующих на момент строительства. Кроме строительных издержек в балансовую стоимость здания могут быть включены издержки на проектно - изыскательские работы, на благоустройство прилегаю­щей территории, издержки по техническим условиям городских коммунальных служб. В тех случаях, когда имеет место плохой контроль за составлением исполнительной доку­ментации на выполняемое строительство, а так же когда нет достоверных документов (акт Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию, исполнительная смета, акты вы­полнения строительно-монтажных работ), подтверждающих факт включения в балансо­вую стоимость только стоимости СМР по возведению оцениваемого здания балансовая стоимость часто оказывается завышенной. То есть данный метод дает корректный ре­зультат только при наличии полной информации о строительстве здания и его эксплуата­ции, получение которой очень затруднено.

Метод единичных показателей. Основан на сопоставлении строительных издержек на строительство здания аналога и оцениваемого здания. За стоимость возведения единицы объема или площади оцениваемого здания Оценщиком принималась единичная стои­мость из сборников "Укрупненных показателей восстановительной стоимости" (СУПВС) с учетом корректировки на соответствие аналогу конструктивных элементов и обеспечен­ности инженерными коммуникациями.

Данный подход применим в случае, когда доля не совпадающих конструктивных элемен­тов составляет не более 15-20 % от величины единичной стоимости м3 или м2 здания, а так же при совпадении габаритов оцениваемого здания и здания аналога. Несоответствие обеспеченности оцениваемого здания и здания - аналога инженерными коммуникациями корректируется путем уменьшения или увеличения единичной стоимо­сти на величину, соответствующую удельному весу данного вида коммуникаций в единич­ной стоимости всего здания (из сборника СУПВС).

Подход с точки зрения дохода

Подход с точки зрения дохода основы­вается на одном из фундаментальных принципов оценки ‑ принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типич­ный инвестор или покупатель приобре­тает недвижимость с точки зрения ожидания получения будущих доходов, т. е. стоимость объекта может быть определена как его способность прино­сить доход в будущем. Подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из принципа зависимости текущей стоимости недвижимости от стоимости всех будущих преимуществ, которые принесет данная недвижимость. Инвестор, приобретая сегодня принося­щую доход недвижимость, практически приобретает право получения будущих доходов от использования этой недвижимости. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо методом прямой капитализации, либо методом анализа дисконтирован­ного потока дохода. В зависимости от конкретных обстоя­тельств, зависящих от характера объекта недвижимости, могут быть применены один или оба метода.

Метод прямой капитализации дохода, полу­ченного от эксплуатации оцениваемого объек­та за расчетный период (обычно кален­дар­ный год) при расходах, типич­ных для оце­ниваемого объекта. Наиболее применим к объектам недвижимости, приносящим стабильный доход и имеющим прогнозируе­мые суммы расходов и доходов. В рамках данной работы не применялся. Это было вызвано отсутствием достоверной информации об использовании объекта оценки с целью получения дохода. Официальная бухгалтерская отчетность по причине специфики работы предприятия - прохождение потоков наличности - не вызывает доверия у Оценщика.

Метод дисконтирования потока дохода от эксплуатации объекта оценки, ожидаемого к получению, за расчетный период при типичных расхо­дах. Наиболее применим к объектам недвижимости, имеющим нестабильные потоки расходов и доходов, изменяющиеся в разные периоды эксплуатации объекта. Этот метод применяется так же при оценке новых объектов, не использовавшихся на момент оценки, использование которых Оценщик вправе предположить в рамках своей компетенции. В рамках данной работы применялась разновидность метода, предусматривающая получение собственником дохода в виде потока арендной платы от сдачи объектов оценки в аренду коммерческим организациям.

 Подход с точки зрения аналогов продаж

Подход прямого сравнительного анализа продаж - это метод оценки рыночной стоимости собственности исходя из информации о недавних сделках купли-продажи или рыночной цене предложения на аналогичный вид собственности. Оценщик анализирует реальные рыночные сделки или цены предложения и сравнивает объекты с оцениваемым объек­том. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный ин­вестор не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Подход прямого сравнительного анализа продаж основывается на том предположении, что все субъекты рынка осуществляют сделки купли-продажи, основываясь на информации о реальных це­нах и аналогичных сделках. Покупатель, основываясь на имеющейся у него информации, не заплатит за оцениваемый объект цену большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и стоимости объект. Подход заключается в сборе данных о рын­ке продаж и предложений по объектам, аналогичным с оцениваемым. Подбираются наи­более близкие по параметрам эквиваленты, цены на которые впоследствии корректи­руются с учетом параметров, по которым оцениваемый объект и объект-аналог отличают­ся друг от друга.

Основные сложности при применении связаны с трудоемкостью процес­са корректировки и постоянного отслеживания состояния рынков объектов оценки (что, впрочем зависит исключительно от компетентности Оценщика). Очевидно, впрочем, что при корректном применении данный подход позволяет получить наиболее достоверный результат с точки зрения его практической обоснованности, который будет являться эта­лоном справедливой рыночной цены объекта оценки.

Данный подход эффективен в условиях активного состояния рынка, обеспечивающего в большом объеме достоверные данные по совершаемым сделкам. Основным условиями, позволяющими Оценщику применить этот подход для оценки недвижимости, являются следующие:

    достаточные величины предложения сходных объектов недвижимости на рынке (возможность выбора); полная информированность продавца и покупателя; типичная мотивация продавца и покупателя (не вынужденное желание продать и свободное желание купить); достаточное время предложения к продаже; отсутствие дополнительных условий финансирование сделки купли-продажи (объект продается за денежные средства без привлечения кредита).

Методология определения износа объекта оценки

Для определения стоимости объекта оценки, Оценщик произвел оценку физического износа на основании данных визуального осмотра.

Износ - это результат ухудшения физического состояния объекта и его морального устаревания. Физический износ - это уменьшение стоимости вследствие старения и изнашивания. Из данного определения следует, что износу подвержены все улучшения и он представляет собой разницу между текущй стоимостью восстановления улучшений и стоимостью улучшений на дату оценки.

Физический износ выражается в старении, изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Функциональный износ возникает за счет несоответствия современных и существовавших на момент строительства объекта технических и функциональных требований (планировка, размеры, стиль, срок службы и т. д.). Фактически он обусловлен внутренними свойствами объекта.

Экономический износ представляет собой снижение стоимости объекта оценки вследствие недополучения дохода, по сравнению с аналогичными объектами недвижимости, которые эксплуатируются так же, как и объекта оценки. Возникает этот износ за счет влияния окружения объекта оценки. Имеется в виду влияние месторасположения, экономической ситуации и т. д. Для оценки влияния окружения на объект оценки Оценщик должен располагать детальной финансовой информацией об основной деятельности хозяйствующего на оцениваемом объекте предприятия и информацией о деятельности предприятий аналогов.

По причине рекомендаций ФГИУ Украины не оценивать моральный износ при оценке объектов приватизации Оценщик при определении остаточной стоимости помещений ограничился определением степени физического износа помещений.

Физический износ помещений рассчитывался согласно "Правил оценки физического износа жилых зданий", утвержден­ных приказом Государствен­но­го комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству № 52 от 2 июля 1993 г.

Расчет степени износа объектов проведен с учетом фактическо­го физического износа отдельных конструктивных элементов здания и их удельного веса в стоимости замещения объекта оценки по формуле:

, где:

Ф - физический износ здания (%);

Фi - физический износ i-го конструктивного элемента;

Рi - удельный вес i-го конструктивного элемента в стоимости здания;

I – номер элемента;

N – количество элементов в объекте оценки.

4.6.  Обоснование выбора методов

Для определения экспертной стоимости помещений в соответствии с поставленной задачей Оценщик принял решение использовать следующие подходы:

    подход с точки зрения затрат; доходный подход.

Это обосновывается следующими рассуждениями:

    применение подхода сточки зрения сравнимых продаж возможно в условиях хорошей информированности Оценщика об имевших место сделках. На сегодняшний день вторичный рынок продаж объектов недвижимости с присущими ему чертами (реклама предложения, возможность получения информации о состоявшихся сделках) не получил широкого развития. Существует только закрытый для широкой общественности рынок продаж аналогичных оцениваемому объектов в рамках процесса приватизации. Но, в силу специфики данного процесса, информация о нем доступна ограниченному кругу лиц. Получить данные о продажах объектов недвижимости в обозримый с точки зрения оценки период не удалось. Известные нам факты продаж объектов недвижимости в данном районе по нашему мнению не могут служить в качестве прямых аналогов для сравнения, поскольку данные о них слишком не полные. По нашему мнению условия продаж, покупательская способность и др. факторы значительно изменились с того времени, а корректно ввести поправки не представляется возможным. По этим причинам такие сделки не могут служить источником информации для применения сравнительного подхода.
    по мнению Оценщика использование указанной разновидности доходного подхода для оценки помещений является возможным и корректным. Предположение сдачи в аренду оцениваемых объектов подтверждается известными оценщику фактами аренды объектов, аналогичных оцениваемому, да и сам объект оценки на момент ее проведения находится в аренде.
    по мнению Оценщика использование затратного подхода не является корректным и возможным при оценке рыночной стоимости объекта оценки. Полученный затратным подходом результат будет отражать не рыночную стоимость, а только остаточную стоимость замещения. Тем не менее, Оценщик принял решение применить затратный подход. Оценщик считает, что определение стоимости замещения объекта оценки - отвечает поставленной перед Оценщиком задаче и соответствует ситуации, в которой находится потенциальный покупатель – в случае отказа от покупки он может рассмотреть вариант строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому, взяв в качестве исходной информацию о стоимости замещения объекта оценки, полученную при применении затратного подхода.

Методы определения стоимости объектов оценки - 5.0 out of 5 based on 1 vote