10 | 12 | 2016
Экономика
Литература

Державний земельний банк як регулятор ринку землі

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 4.00 (2 Голоса)

Державне регулювання обігу земельних ресурсів є конституційним правом і обов’язком для України, на чому і наголошує Земельний кодекс України (ст. 1, п. 1). Таке регулювання земельних відношень передбачає створення організаційного ринку землі. Організаційний ринок земель сільськогосподарського призначення передбачає формування його інфраструктури, вперш за все центрального його гравця – Державного земельного банку.

Створення Державного земельного банку України є необхідною передумовою запровадження прозорого ринку землі в Україні. При цьому в умовах несформованого ринку основною функцією Державного земельного банку має стати функція державного регулятора ринку землі.

Все це сприяло подальшого дослідження питань, пов’язаних з формуванням ринку землі та функціонуванням його інфраструктури.

Метою дослідження є визначення функцій Державного земельного банку, виходячи з цього треба вирішати низку завдань:

–  проаналізувати законопроекти «Державний земельний (іпотечний) банк», які вносились до Верховної Ради України;

–  переглянути закордонний та власний історичний досвіт щодо регулювання ринку землі;

–  визначити функції Державного земельного банку.

Відповідно до пункту 6 Земельного кодексу України Кабінету Міністрів України ще в 2002 році доручалося створити Державний земельний (іпотечний) банк, однак це завдання залишилось нереалізованим. Проект Закону України "Про державний земельний банк" № 4337 від 10. 04. 2009 р. (автор – народний депутат України Р. Ткач); законопроект "Про Державний земельний (іпотечний) банк" № 3566 від 30. 05. 2003 р. (автори – народні депутати України І. Томич, М. Гладій, М. Мельник, М. Полянчич); проект закону "Про земельний (іпотечний) банк" № 5443 від 06. 07. 2000 р. (автори – народні депутати України В. В. Шепа, О. А. Марченко, В. П. Мартиновський, О. І. Борзих); проект закону "Про земельний (іпотечний) банк" № 3139 від 19.03. 1999 р. (автор – народний депутат України Р. М. Шмідт) вносились до Верховної Ради України, але не були прийняті [1].

Всі ці законопроекти доповнюють один одного, але жоден з них не призначає головну роль регулятора ринку землі Державному земельному банку. В цих законопроектах Державному земельному банку надають слідуючи функції:

–  кредитування сільськогосподарських товаровиробників під заставу землі, іншої нерухомості та майна;

–  кредитування громадян під заставу нерухомості для розвитку особистого селянського господарства;

–  контроль за цільовим використанням наданих кредитів;

–  аналіз пропозицій продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та фермерського господарства і прийняття рішення про їх купівлю в порядку, що встановлюються Кабінетом Міністрів України;

–  продаж, передача в оренду земельних ділянок;

–  участь в реалізації державних цільових програм, спрямованих на підтримку та розвиток агропромислового комплексу;

–  іншу банківську діяльність відповідно до чинного законодавства.

Серед цих функцій, які запропоновують народні депутати України, не визначена головна функція діяльності Державного земельного банку – купівля земель сільськогосподарського призначення в громадян, які неспроможні її обробляти, та продати (надати під довгострокове кредитування) землі більш конкурентоспроможнім підприємствам та фермерам.

Також цієї функції не бачить вчений Загурський О. М., який між державою та інфраструктурою земельного ринку ставить Фонд управління державними землями[2]. Такі великі вчені, як Федоров М. М.[3], Месель-Веселяк В. Я.[4], Саблук П. Т., Юрчишин В. В.[5], Пасхавер Б. Й.[6], Губені Ю. Е., Кваша С. М.[7], Рябоконь В. П., Бутко М. П. та інші тільки уточнюють про те, що треба прийняти закони «Про ринок земель», «Про державний земельний (іпотечний) банк», але ніхто з них не розкриває функції Державного земельного банку.

Переконливо і аргументовано виступав Савченко Е. С. на Одинадцятих річних зборах Всеукраїнського конгресу вчених економістів-аграрників (д. е.н., губернатор Белгородської області РФ), який відмітив, що за 2008 рік сільськогосподарські підприємства області виробило 223 тис. тон м'ясо свинини, що вдвічі більше, ніж в 1990 році. А в поточному році очікують виробити не менш 1 млн. м’яса в живій вазі. Все це вдалося зробити через те, що область викупила біля 600 тис. га у власників земельних паїв (обласний бюджет виділив понад 2 млрд. руб. за 4 роки)[8].

Погоджуючись з практикою викупу земель у власника та передача її сільськогосподарським виробникам, неможна погодитися з тим, щоб земля була просто зведена в ранг суспільної комунальної власності області. Проектований Державний земельний банк України не буде надавати землю власникам на умовах оренди, а сільськогосподарські підприємства та ферми будуть її викупати.

Також не погодитися треба з пропозицією Хвесика М. А., який наполягає на передачі функцій земельного банку декільком комерційним банкам[9]. З самого початку створення земельного банку він має бути державним.

На даний час в Україні існує ряд об'єктивних передумов для запровадження такої моделі діяльності Державного земельного банку України як державного регулятора на ринку сільськогосподарських земель. Найсуттєвішими серед них є наступні.

1. Переважна частина земель сільськогосподарського призначення розпайована і знаходиться в приватній власності.

2. Власники цієї землі залишаються безправними, оскільки жодних інших можливостей, крім передачі своєї землі в оренду в них немає.

3. Вартість земельних ділянок точно не визначена. Грошова оцінка земель востаннє проводилась в 1995 році.

4. Відсутня єдина система державної реєстрації земельних ділянок.

5. Відсутність контролю з боку держави за станом ґрунтів.

6. Обмежений доступ сільгоспвиробників до кредитних ресурсів.

За даних умов очевидно, що запровадження ринку землі повинно відбуватись із одночасним встановленням обмежень щодо особи покупця, кількості землі в одного власника, способу її використання та особливих умов обороту земель сільськогосподарського призначення.

Історичний досвід найбільш розвинутих країн світу підтвердив, що в умовах важкої кризи, після війн і економічних потрясінь держава приймала на себе збитки сільгоспвиробництва, дотувала фермерів і створювала умови найкращого сприяння для сільського господарства.

Сучасний міжнародний досвід свідчить про посилення впливу держави на ринок земель, який проявляється в застосуванні низки економічних важелів, які сприяють концентрації земель, особливо сільськогосподарських, формуванню сталих землеволодінь та землекористувань. У жодній країні світу не існує абсолютно вільного земельного ринку і необмеженого права приватної власності на землю, безконтрольних операцій з її обороту.

Хоча основними принципами політики Європейського Союзу стосовно власності на землю, зокрема і на землі сільськогосподарського призначення, є забезпечення права на вільний рух капіталу, на відкриття та ведення приватного бізнесу та відсутність дискримінації (ст. 1 ч. 1 Директиви 88/361/ЄС), однак у багатьох країнах Західної Європи встановлено певні обмеження на розпорядження ріллею.

Зокрема, держава жорстко втручається у права розпорядження земельною власністю при встановленні порядку продажу (купівлі) та оренди земельних ділянок, а також їх успадкування (дарування). Зазначені процеси регулюються державою за допомогою відповідних законодавчих актів і спеціальних правил. Укладення угод щодо передачі права на землю обмежується та контролюється з урахуванням національних інтересів.

У Німеччині, наприклад, угоди про відчуження сільгоспугідь укладаються за спеціальним дозволом. Законодавчо тут закріплено переважне право купівлі сільськогосподарських земель орендарями та особами, які мешкають недалеко від ділянки, що продається, а також громадянами, для яких сільськогосподарська діяльність є основною[10].

У всіх країнах Східної Європи, що проводили вкінці ХХ століття земельні реформи, ринок землі знаходиться на етапі становлення і тут діють особливі умови обороту землі та створюється система сталого агрокористування.

Суттєвою частиною зокрема польського законодавства про земельну реформу, що віддає перевагу економічним інструментам регулювання земельних відносин, був Закон Польщі "Про продаж сільськогосподарських угідь державного земельного фонду й упорядкування деяких питань щодо проведення сільськогосподарської реформи і сільського поселення" 1998 р. З прийняттям цього Закону були істотно обмежені адміністративно-правові інструменти регулювання земельного ринку в приватному і державному секторах сільського господарства, розширена сфера дії цивільного права через різні форми економічної і законодавчої підтримки громадян, що виявили бажання купувати й орендувати землю, стимулювання й інтенсифікації землеобігу[11].

Центральне місце на державному і приватному земельному ринку займає Агентство сільськогосподарської власності державної скарбниці (АСВДС), створене замість існуючого раніше Державного земельного фонду. АСВДС здійснює викуп у селянських господарств землі і нерухомості, продає її перспективним господарствам. З фонду АСВДС здійснюється передача землі сільськогосподарським переселенцям: малоземельним селянам; молодим селянам, що бажають створити велике господарство; колишнім працівникам державних господарств.

В Росії ще в 2002 році було прийнято закон "Про обіг земель сільськогосподарського призначення", відповідно до якого місцевим органам влади надається право першочергової купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Хоча кредитування під заставу таких земель може здійснюватись будь-яким банком, та на даний час його здійснює тільки спеціалізований державний банк "Россельхозбанк". Саме ця установа є основним інструментом здійснення фінансово-кредитної політики Росії в агропромисловому комплексі. Окрім звичайних банківських послуг "Россельхозбанк" також проводить фінансування широкомасштабних програм підтримки і розвитку сільського господарства за кошти державного бюджету[12].

Вищенаведені приклади ілюструють, що усі країни застосовують досить жорстке державне регулювання землекористування та обігу земельних ділянок.

Варто також зазначити, що в Україні до 1918 року проблем з сільськогосподарськими кредитами не існувало, адже на той час поряд із успішним державним Селянським земельним банком діяло багато інших земельних банків та кредитних спілок. Станом на 1908 рік 52% усіх закладних землеволодінь знаходились у заставі акціонерних земельних банків, 36% - Дворянського земельного банку, а решта - в Селянському земельному банку. На той час ці банки відіграли величезну роль для селян, оскільки надавали кредити на купівлю та під заставу землі на довгий термін під 6-8% річних, одночасно коли кредити в лихварів видавались під 16-36 %[13].

Розглядаючи сучасний стан землекористування в Україні крізь призму зарубіжного та власного історичного досвіду, приходимо до висновку про необхідність запровадження ринку землі з головним державним регулятором – Державним земельним банком, якій матиме слідуючи функції:

–  реалізація права на купівлю земель сільськогосподарського призначення та продажу її в приватну власність для більш ефективного використання;

Довгострокове іпотечне кредитування під заставу земельних ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та фермерського господарства;

–  участь у виконанні державних цільових програм із підтримки аграрного сектору;

–  контроль за якістю земель та меліоративним станом, в які вкладені великі державні кошти;

–  запровадження системи економічних і юридичних санкцій за погіршення якості, порушення або знищення ґрунтового покриву[14];

–  контроль за цільовим використанням наданих кредитів.

Головною перешкодою до створення Державного земельного банку, на думку депутатів та економістів-аграрників, є відсутність коштів у держави на формування статутного фонду. Але ця перешкода легко усувається, якщо Верховна Рада України своїм рішенням з 6-7 млн. га землі сільськогосподарського призначення (виведені з обігу через низький рівень якості) надасть 1 млн. га, який буде переведений із статусу землі сільськогосподарського призначення у статус землі несільськогосподарського призначення. Ці землі можна продати будівельним організаціям, у т. ч. на умовах іпотеки. Кошти (біля 40 млрд. грн.), отримані від продажу таких земель, і складуть статутний фонд майбутнього Державного земельного банку, який ми рекомендуємо створити на основі розділення ощадбанку на 2 частини: "Ощадбанк" міського населення і "Земельний ощадний банк" сільського населення.

Так само у пояснювальної записці до проекту Закону України «Про державний земельний банк України» (№ 4337 від 10. 04. 2009 р.) Р. В. Ткач пропонує для покриття витрат на створення регіональних відділень Держзембанку України частину приміщень державного банку "Ощадбанк України" передати Державному земельному банку України[15].

Державний земельний банк стає організатором ринку землі та органом держаного контролю за збереженням земельних ресурсів, збільшенням ефективності її використання. Ось чому І. Р. Михасюк і Б. Косович вважають, що «ніхто – ні Уряд, ні Президент, ні Парламент – не зможе навести порядок із землею. Це під силу лише земельним банкам». Далі І. Р.Михасюк та Б. Косович відзначають: «Для впровадження реального механізму, з точки зору національної безпеки і оборони, потрібно законодавчо створити не просто Державний земельний (іпотечний) банк, а Державний банк землі і її природних ресурсів, який мав би відповідну інфраструктуру. Він повинен діяти як центральний орган державної влади, яка гарантує і забезпечує реалізацію земельних стосунків між всіма суб'єктами господарювання (власниками і користувачами землі і її природних ресурсів) та державою із забезпеченням ефективного і раціонального використання землі і її природних ресурсів»[16].

Висновки:

1.  Переглянуті законопроекти, які вносилися в Верховну Раду України, але не були прийняті. Наведені негативні сторони цих законопроектів та запропоновані нові функції Земельного державного банку як регулятора ринку землі.

2.  Проаналізована діяльність установ ринку землі в інших країнах, та показана необхідність його державного регулювання.

3.  Розкриті функції Державного земельного банку та джерела формування статутного фонду банку.

Найбільшою загрозою для національної безпеки при скасуванні мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення є можливість скуповування землі за мінімальною вартістю більш конкурентоспроможним іноземним капіталом. При виконанні зазначених функцій Державного земельного банку України це питання буде вирішене, оскільки Державний земельний банк України зможе регулювати ціну на землю шляхом купівлі надлишку пропозиції земельних ділянок, а також усувається можливість отримання землі через комерційні банки, оскільки єдиним заставодержателем буде Державний земельний банк.

[1] Законопроект "Про Державний земельний (іпотечний) банк" № 3566 від 30.05.2003 р., проект закону "Про земельний (іпотечний) банк" № 5443 від 06.07.2000 р., проект закону "Про земельний (іпотечний) банк" № 3139 від 19.03.1999р. // Http://myland. org. ua

[2] Загурський О. М. Державне регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення // Економіка АПК. – 2008. – № 12. – с.101-106.

[3] Федоров М. М. Трансформація земельних відноси до ринкових умов // Економіка АПК. – 2009. – № 3. – с.4-18.

[4] Месель-Веселяк В. Я. Вирівнювання економічних умов господарювання на землях різної якості // Економіка АПК. – 2009. – № 3. – с.97-102.

[5] Юрчишин В. В. До проблеми доведення до логічного завершення земельних та всіх інших сучасних аграрних перетворень // Економіка АПК. – 2009. – № 3. – с.90-91.

[6] Пасхавер Б. Й. Ринок землі: світовий досвіт та національна стратегія // Економіка АПК. – 2009. – № 3. – с.47-53.

[7] Кваша С. М. Земельні відносини в контексті моделей розвитку сільського господарства України// Економіка АПК. – 2009. – № 3. – с. 54-57.

[8] Савченко Е. С. О реформировании земельных отношений на примере Белгородской области Российской федерации // Економіка АПК. – 2009. – № 3. – с.30-33.

[9] Хвесик М. А. Стратегічні імперативи раціоналізації землекористування в контексті соціально-економічного піднесення України // Економіка АПК. – 2009. – № 3. – с. 24-30.

[10] Федоров М. М. Особливості формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні // Економіка АПК. – 2007. – № 5. – с.73-79.

[11] Кваша С. М. Земельні відносини в контексті моделей розвитку сільського господарства України// Економіка АПК. – 2009. – № 3. – с. 54-57.

[12] Савченко Е. С. О реформировании земельных отношений на примере Белгородской области Российской федерации // Економіка АПК. – 2009. – № 3. – с.30-33.

[13] Акманов С. С. Государственный крестьянский поземельный банк и его роль в формировании земельного рынка в дореволюционной России // СибЮрВестник. – 1998. – № 3. – с. 4- 11.

[14] Хвесик М. А. Стратегічні імперативи раціоналізації землекористування в контексті соціально-економічного піднесення України // Економіка АПК. – 2009. – № 3. – с. 24-30.

[15] Проект Закону України «Про державний земельний банк України» № 4337 від 10. 04. 2009 р. (автор – Р. В. Ткач) // Http://myland. org. ua/index. php? id=685&lang=uk.

[16] Михасюк І., Косович Б. Регулювання земельних відносин. – Львів: 2002. – с. 207.

Мусаєва А. К.


Державний земельний банк як регулятор ринку землі - 4.0 out of 5 based on 2 votes