11 | 12 | 2016
Экономика
Литература

Определение залоговой стоимости земли при расчете ипотечного кредита

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 4.00 (1 Голос)

Для обоснования величины ипотечного кредита необходимо рассмотреть такой показатель как финансовый леверидж, который характеризует долю заемного финансирования в составе источников средств, используемых предприятием. Если предприятие имеет заемные финансовые средства, значит можно рассчитать финансовый леверидж, а также эффект от применения финансовых заемных средств. Показатель, связанный с коэффициентом финансовый леверидж, называется финансовый дифференциал (ФД). Он определяется по формуле: ФД = (1 – РСНП) * (ЭРА – СПСК), где РСНП – реальная ставка налога на прибыль; (1 - РСНП) – налоговый корректор; ЭРА – экономическая рентабельность активов, %; СПСК – средняя процентная ставка по кредитам, а также затраты на привлечение заемных средств (комиссионные затраты, страховка и т. д.), %.

Исходя из формулы, найдем экономическую рентабельность активов (ЭРА) – Х. Для этого примем получение эффекта от заемных средств (ФД) – 10 % чистой прибыли, а средняя процентная ставка по кредитам, включая все затраты, (СПСК) – 30%, и реальная ставка налога на прибыль – 25%:

10% = (1-0,25)*(Х-30%), 0,75Х = 32,5%, Х = 43,3 %. То есть, 43,3 % прибыли гарантирует возвратность кредита банку.

Для установления величины залога надо определить денежную оценку земли. При оценке земли для залога возможно использовать альтернативную методику денежной оценки земли, Расчет которой осуществляется по фактической стоимости продукции сельского хозяйства полученной за последние пять лет и фактическим затратам на ее производство (таблица 1).

Таблица 1

Методика Расчета ипотечного кредита на основе фактической денежной оценке земли Украины за 2007 г.*

Показатели

Расчеты

Алгоритм расчетов

Валовая продукция сельского хозяйства в фактических ценах, млн. грн.

109985,4

ВП

Используемая площадь сельскохозяйственных угодий, млн. га

37,35

S

Выход валовой продукции сельского хозяйства на 1 га используемой площади, грн./га

2944,72

ВВП = ВП/S

Коэффициент рентабельности, %

9,18

Кр

Производственные затраты, грн./га

2697,13

ПЗ= ВВП/ (1+ Кр)

Дифференциальная рента, грн./га

173,32

ДР = (ВВП - ПЗ)*0,7

Абсолютная рента, грн./га

132,8

АР = 1,6 ц. зерна * 83 грн.

Общая рента, грн. /га

306,12

ОР = ДР + АР

Срок капитализации, лет

33

Т = 33 года

Денежная оценка 1 га земли, грн.

10101,87

ДОЗ = ОР * Т

Величина кредита при залоге 1 га земли, грн.

107,46

К = 62 % ДР

Величина ипотечного кредита при залоге 500 га земли, грн.

53728,38

ІК = 500*К

*рассчитано автором по данным Государственного комитета статистики Украины

Величина выдаваемой ссуды не может составлять более 100 % годовой дифференциальной ренты участка. Но нами выше рассчитан норматив предела 43,3 % прибыли. Основой денежной оценки участка земли является дифференциальная рента, составляющая 70 % прибыли, откуда получается, что: 70 % / 43,4 %= 62 %. Это значит, что предельная сумма выдачи кредита составит 62 % дифференциальной ренты. Это и нашло отражение в нормативе в таблице 1 (предпоследняя строка). Как видно из расчетов (табл. 1) величина ипотечного кредита на один гектар составляет 107,46 грн. Данный показатель обосновывается теорией стоимости капитала, в данном случае заемного капитала.

Мусаева А. К.


Определение залоговой стоимости земли при расчете ипотечного кредита - 4.0 out of 5 based on 1 vote