11 | 12 | 2016
Экономика
Литература

Методика оценки недвижимости для целей налогообложения затратным методом

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 4.00 (1 Голос)

Методика позволяет автоматизировать процесс расчета восстановительной и (или) замещающей стоимости путем декомпозиции объекта на конструктивные элементы и использования укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ (УПБС-ВР). Методика реализована в виде электронных таблиц.

Последовательность шагов при использовании методики:

1. Сбор и анализ информации об объекте оценки производится путем визуального осмотра с фиксацией на чертежах и схемах, изучения проектной документации и технического паспорта, а так же данных, полученных от экспертов.

2. Формирование набора конструктивных элементов и видов работ. Для облегчения выполнения этого этапа разработано так называемое “дерево конструктивных элементов и видов работ”, которое представляет собой графическую форму декомпозиции объекта недвижимости на конструктивные элементы и виды работ.

3. Вычисление объемов работ рекомендуется выполнять с помощью инструмента формул электронных таблиц. Подсчет объемов работ занимает от одного часа до одного рабочего дня в зависимости от сложности объекта и опыта оценщика. Электронные таблицы, содержащие объемы работ, могут использоваться повторно при оценке аналогичных объектов.

4. Вариантные расчеты инвесторской сметы в базисных ценах позволяют выяснить степень чувствительности базисной стоимости к изменению исходных данных. Методика позволяет рассчитать и сохранить сразу несколько вариантов, сформулированных по принципу “Что будет, если?”

5. Формирование ведомости ресурсов происходит автоматически по результатам расчета инвесторской сметы. Она включает код ресурса по кодификатору УПБС-ВР, наименование ресурса, измеритель, расход ресурса. Под ресурсами подразумеваются затраты труда, строительных материалов и конструкций, используемые машины и механизмы. При этом показатели УПБС-ВР оперируют с так называемыми материалами-представителями и машинами- представителями.

6. Переход к текущим ценам (на дату оценки) от базисных цен 1991 года может осуществляться двумя основными методами: базисно - индексным и ресурсным. В последнем случае появляется возможность использовать текущие рыночные цены ресурсов.

7. Вариантные расчеты в текущих ценах проводятся с целью проверки и анализа результатов. Особое внимание при этом следует обратить на параметры (данные), вносящие наибольший вклад в сметную цену объекта, а так же на параметры, достоверность (надежность) которых не велика.

8. Учет дополнительных затрат затраты на улучшения, не учтенные в показателях УПБС-ВР, может быть произведен путем вставки дополнительных строк в электронную таблицу. Косвенные издержки могут учитываться системой коэффициентов к составляющим прямых издержек или на основе экспертных данных.

9. Окончательный анализ и контроль результатов. Итоговую таблицу с результатами расчета и удельными показателями необходимо хранить как отдельный файл для дальнейшего использования и возможности контроля и ревизии.

Доцент Кафедра “Экономики и менеджмент недвижимости” Санкт-Петербургского государственного технического университета

Кузнецов Д. Д


Методика оценки недвижимости для целей налогообложения затратным методом - 4.0 out of 5 based on 1 vote